Yargıtay Kararlarında Kira Tespit Davası

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2014/4518 K. 2015/27 T. 12.01.2015

* 6098 SAYILI KANUN YÜRÜRLÜĞE GİRDİKTEN SONRA AÇILAN DAVA ( Kira Bedelinin Tespiti/ 4+1 Kuralının Uygulanacağı - İlk Yıl Sözleşme Hükümleri ve Uzayan 4 Yılda ÜFE Oranını Geçmemek Üzere Endeks Uygulanacağı 5 Yıllık Süre Geçmeden Hak ve Nesafet Kuralının Uygulanmayacağı )

* KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI ( 6098 Sayılı Borçlar Kanunu Yürürlüğe Girdikten Sonra Açıldığı/İlk Yıl Sözleşme Hükümleri ve Uzayan 4 Yılda ÜFE Oranını Geçmemek Üzere Endeks Uygulanacağı - 5 Yıllık Süre Geçmeden Hak ve Nesafete Göre Belirlenemeyeceği )

* ÜFE ENDEKSİNİN UYGULANMASI ( Kira Bedelinin Tespiti Davası/6098 Sayılı Borçlar Kanunu Yürürlüğe Girdikten Sonra Açıldığı - İlk Yıl Sözleşme Hükümlerinin uzayan 4 Yılda Endeksin Uygulanacağı - 5 yıllık Süre Geçmeden Hak ve Nesafet Kuralının Uygulanamayacağı )

* 4+1 KURALI ( Kira Bedelinin Tespiti/ 4+1 Kuralının Uygulanacağı - İlk Yıl Sözleşme Hükümleri ve Uzayan 4 Yılda ÜFE Oranını Geçmemek Üzere Endeks Uygulanacağı/Kira Sözleşmesinin Başlangıç Tarihinden Dava Tarihine Kadar 5 Yıllık Süre Geçmediğinden Endekse Göre Belirleneceği - 3+1 Kuralına Göre Hak ve Nesafet Kuralına Göre Tespit Edilemeyeceği )

* HAK VE NESAFET KURALI ( Kira Bedelinin Tespiti - 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'na Göre Kira Sözleşmesinin Başlangıç Tarihinden Dava Tarihine Kadar 5 Yıl Geçmeden Uygulanamayacağı )

6098/m. 344/1, 3

ÖZET : Dava kira bedelinin tesbiti istemine ilişkindir. Dava 6098 Sayılı kanun yürürlüğe girdikten sonra açılmıştır. Kira bedelinin hak ve nasafet kuralına göre belirlenebilmesi için 4+1 kuralının uygulanması gerekir, ilk yıl sözleşme hükümleri, uzayan 4 yılda üfe oranını geçmemek üzere endeks uygulanmalı, 5 yıldan sonra yani 6 yıl için ise hak ve nesafet kuralına göre kira bedeli belirlenmelidir. Somut olayda ilk kira sözleşmesi başlangıç tarihinden dava tarihine kadar 5 yıllık (4+1) süre geçmemiştir. Bu durumda kira bedelinin endekse göre belirlenmesi gerekirken 3+1 kuralına göre hak ve nasafete göre kira bedelinin tesbit edilmesi doğru değildir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava kira bedelinin tesbiti istemine ilişkindir.Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde davalının 20.9.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu taşınmazı 6.1.2012 tarihinde iktisap ettiğini,sözleşmede aylık kiranın 500 TL ve günün koşullarına göre artırılacağının kararlaştırıldığını,sözleşmede kira bedelinin ihtilaflı olduğunu ,3 yıl endekse ve 4 yıl hak ve nesafet kuralına göre kira bedelinin belirtilmesi gerektiğini,2008 yılından beri 3+1 yıllık sürenin geçtiğini belirterek halen 550 TL ödenen kira bedelinin 20.9.2012 tarihinden itibaren aylık1,500 TL olarak tesbitini istemiştir.davalı ise davanın süresinde açılmadığını,ödenen kira bedelinin emsallere uygun olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Hükme esas alınan 20.9.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi önceki malik ile davalı arasında yapılmıştır. Sözleşmede aylık kira bedelinin 500 TL olduğu ve kontrat bitiminde kira rayiç bedeline günün koşulları oranında artış yapılacağı kararlaştırılmıştır.Sözleşmede artış şartı bulunduğundan dava 9.10.2012 tarihinde süresinde açılmıştır.Dava 6098 Sayılı kanunun yürürlüğe girdigi 01.07.2012 tarihinden sonra açıldığı anlaşılmaktadır.Bu nedenle 6101 sayılı Tütk Borçlar kanununu uygulama şekli hakkındaki kanunun 1 maddesine göre kira bedelinin belirlenmesinde TBK hükümlerinin uygulanması gerekir.Kira bedelinin tesbiti TBK 344 maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddenin 3 fıkrasına göre kira bedelinin hak ve nasafet kuralına göre belirlenebilmesi için 4+1 kuralının uygulanması gerekir, ilk yıl sözleşme hükümleri, uzayan 4 yılda TBK 344/1 maddesine göre üfe oranını geçmemek üzere endeks uygulanmalı,5 yıldan sonra yanı 6 yıl için ise TBK 344/3 maddesine göre hak ve nesafet kuralına göre kira bedeli belirlenmelidir..Somut olayda ilk kira sözleşmesi başlangıç tarihinden dava tarihine kadar 5 yıllık (4+1) süre geçmemiştir.Bu durumda kira bedelinin TBK 344/1 maddesinde yazılı hükümlere yani endekse göre belirlenmesi gerekirken dava tarihinde yürürlükte olan TBK 344 maddesi nazara alınmadan 3+1 kuralına göre hak ve nasafete göre kira bedelinin tesbit edilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 12.01.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.