Bu yazıda incelenecek konu başlıkları aşağıdaki gibidir;
1) Değerleme şirketleri ile bu şirketlerin listeye alınmalarına ilişkin esaslar
2) Tmk'nun taşınmaz mülkiyetine, zilyetlik ve tapu siciiline ilişkin hükümleri
3) İmar kanunu ve ilgili yönetmelikler
4) İskan kanunu ve uygulama yönetmeliği
5) Kat mülkiyeti kanunu
6) Belediye kanunu ve ilgili yönetmelikler
7) Büyükşehir belediyesi kanunu
8) Kamulaştırma kanunu
9) Tapu kanunu ve ilgili mevzuat
10) Kadastro kanunu
11) Yapı denetimi hakkında kanun ve uygulama yönetmeliği
12) Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun ve uygulama yönetmeliği
13) Taşınmaz kiralarına ilişkin mevzuat
14) Emlak vergisi kanunu
15) Gayrimenkullerin alım satım ve inşa kazançlarının vergilendirilmesi
16) Gayrimenkullerin kiraya verilmesinden elde edilen kazançların vergilendirilmesi
17) Türkiye değerleme uzmanları birliği statüsü
1) Değerleme şirketleri ile bu şirketlerin listeye alınmalarına ilişkin esaslar
Ülkemizde gayrimekul değerlendirme faliyeti sadece anonim ortaklık şeklinde kurulmuştır.Sermaye piyasası kurumlarından olan Gayrimenkul Değerlendirme Şirketlerinin kurulumu ve faliyet esasları SPK tarafından belirlenir. Bu şirketlerin değerlendirme faliyeti gösterebilmeleri için kurulca belirlenen koşulları sağlamaları ve sermaye piyasası kanununun tüm yasal mevzuatına uymaları gerekir. Devamında yapılacak başvuru kurul tarafından değerlendirilip onaylanırsa SPK bu şirketi gayrimenkul değerlendirme faliyeti göstermek üzere listesine aldığını kamuoyuna açıklar.
6362 Sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nda konuyla ilgili yapılan tanımlar aşağıdaki gibidir;
Kurul: Sermaye Piyasası Kurulunu, Değerleme Uzmanı: Gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansı verilen kişileri,
Sorumlu Değerleme Uzmanı: Şirketin ödenmiş sermayesinde asgari %10 oranında pay sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübesi olan, değerleme uzmanı sayılmak için belirtilen diğer şartların tamamını taşıyan ve şirket adına değerleme çalışmasını kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ve şirket adına değerleme raporlarını tek başına imzalamaya yetkili olan değerleme uzmanlarını,
Konut Değerleme Uzmanı: Sermaye piyasası mevzuatının gerektirdiği hallerde, konut değerlemesi yapan ve değerleme şirketlerinde tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1 yıl tecrübesi olan ve kendilerine konut değerleme uzmanlığı lisansı verilen kişileri,
Değerleme Uzman Yardımcısı: Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde; asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansı sınavını geçmiş, gayrimenkul değerleme uzmanının sahip olması gereken tecrübe şartını taşımayan kişileri, Konut Değerleme Uzman Yardımcısı: Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde; asgari 4 yıllık üniversite mezunu, konut değerleme uzmanlığı lisansı sınavını geçmiş, konut değerleme uzmanının sahip olması gereken tecrübe şartını taşımayan kişileri, tanımlamaktadır.
Yukarıda bahsettiğimiz gibi şirketlerin değerlendirme faliyeti gösterebilmeleri için kurulca belirlenen koşulları sağlamaları ve sermaye piyasası kanununun tüm yasal mevzuatına uymaları gerekir. Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verebilmek amacıyla Kurul listesine alınmak üzere başvuracak şirketlerin sağlaması gereken koşullar vardır. Bunlar ;
a) Anonim şirket olmaları,
b) Esas sözleşmelerinin Türk Ticaret Kanunu hükümlerine uygun olması,
c) Ticaret unvanlarında “gayrimenkul değerleme” veya “taşınmaz değerleme” ibaresinin bulunması,
d) Ödenmiş sermayelerinin her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca belirlenen tutardan az olmaması,
e) Asgari ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması,
f) Hisse senetlerinin tamamının nama yazılı olması,
g) Ödenmiş sermayesinin asgari %51’inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,
h) En az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi,
i) Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekân, personel ve donanıma sahip olması zorunludur.
İncelenecek bir başka husus ise Değerleme şirketlerinin ortakları, yöneticileri, denetçileri, değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları ile şirketin tüzel kişi ortaklarının yönetim kurulu üyelerinin hangi özellikleri taşıması gerektiğidir.
a) Bankacılık mevzuatı, suç gelirlerinin aklanmasının önlenmesine dair mevzuat ile ödünç para verme işleri hakkında mevzuata aykırılıktan dolayı hüküm giymemiş olmaları ve/veya taksirli suçlar hariç olmak üzere affa uğramış olsalar dahi 2 yıl veya daha uzun süreli hapis gerektiren veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas gibi yüz kızartıcı suçlar ile istimal ve istihlak kaçakçılığı dışında kalan kaçakçılık suçları, resmi ihale ve alım satımlara fesat karıştırma veya devlet sırlarını açığa vurma, vergi kaçakçılığı veya bu suçlara iştirakten hüküm giymemiş olmaları,
b) Kendileri veya sınırsız sorumlu ortak oldukları kuruluşlar hakkında iflas kararı verilmemiş ve konkordato ilan edilmemiş olması,
c) Faaliyet yetki belgelerinden biri veya birden fazlası iptal edilmiş yahut borsa üyeliği iptal edilmiş kuruluşlarda iptalde sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması,
d) Kanuna muhalefetten dolayı mahkumiyetlerinin bulunmamış olması,
e) İşlem yasaklı olmaması,
f) Emlak komisyonculuğu alanında faaliyet gösteren herhangi bir şirkete ortak olmaması veya herhangi bir unvanla görev almaması,
g) Bu tebliğ uyarınca listeden çıkarılan şirketlerde listeden çıkarmada sorumluluğu tespit edilip, lisansı süresiz iptal edilmiş olmaması ve lisansı süreli olarak iptal edilmiş ise süresi sonunda iptal kararının Kurulca kaldırılmış olması gerekir.
SPK bu şirketlerin faliyetlerinde herhangi bir aykırılık veya suç unsuru tespit ettiğinde bu şirketlerinin faliyetlerini durudurabilir ya da kurulca listeden çıkarıp bu durumu bu şirketlere ve kamuoyuna bildirir. Aşağıda SPK ‘nın hangi durumlarda durdurma ve listeden çıkarma yapabileceği düzenlenmiştir.
SPK, Gayrimenkul değerleme şirketlerinin faaliyetini durdurabildiği koşullar;
a) Herhangi bir nedenle şirkette sorumlu değerleme uzmanının kalmaması,
b) Bu tebliğin 4 üncü maddesinin (g) veya (h) bendinde yer alan koşulların 6 ay süre ile sağlanamaması.
(G) ödenmiş sermayesinin asgari %51’inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,
H) en az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi)
SPK, Gayrimenkul Değerleme şirketlerini listeden çıkarabildiği durumlar;
a) Tebliğin 8/a maddesi uyarınca şirketin faaliyetlerinin durdurulması ve bu durumun 6 ay süre ile devam etmesi,
b) Değerleme raporunun yetkili olmayan kişilerce imzalanması,
c) Değerleme sırasında yeterli inceleme yapılmaması,
d) Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde belirlenen değerleme standartları ve değerleme mesleği ile ilgili düzenlemelere uyulmaması,
e) Çalışma kağıtlarının veya rapordaki bilgilerin raporda ulaşılan sonucu kanıtlayacak düzeyde olmaması,
f) Hatalı, eksik, yanıltıcı ve gerçeğe aykırı rapor düzenlenmesi veya bilgi verilmesi,
g) Kurulca veya Kurulca görevlendirilenlerce istenebilecek her tür bilgi veya belgenin verilmemesi veya geciktirilmesi,
h) Tebliğde düzenlenen bağımsızlık ilkesinin ihlali,
i) Sermaye piyasası mevzuatında gayrimenkul değerleme şirketleri için belirlenen düzenlemelere uyulmaması.
Kurulca listeden çıkarılan şirketler, listeden çıkarmaya ilişkin kurul karar tarihinden itibaren 5 ay süreyle değerleme hizmeti vermek üzere yeniden listeye alınmak için Kurula başvuramazlar.
Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme raporunu imzalayan değerleme uzmanları, hazırlanan raporda ulaşılan sonuçlar dolayısıyla; Raporun belirlenen standartlara uygun olmaması, Yeterli incelemenin yapılmaması, Hatalı verilerin kullanılması ve buna benzer nedenlerle; müşterilerine veya söz konusu rapordan faydalanan üçüncü kişilere verdikleri zararlardan sorumludurlar.
Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının; değerleme faaliyetleri sirasinda dürüst ve tarafsız olmaları yanında, bağımsızlıklarını ortadan kaldırabilecek durumların da bulunmaması gerekir.Bunların aksinde bir davranış suç oluşturur.Bu konuyla ilgili olarak Gayrimenkul Değerleme şirketlerinin ve değerleme uzmanlarının bağımsızlıklarını ortadan kaldıran durumlar aşağıda ele alınmıştır.
a) Gayrimenkul değerleme şirketlerinin ortakları, yöneticileri, değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanlarının ve bunların üçüncü dereceye kadar (üçüncü derece dahil) kan ve sıhri hısımları ile eşleri veya gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından;
1) Doğrudan veya dolaylı olarak bir menfaat elde edildiğinin veya menfaat sağlanacağı vaadinin ortaya çıkması,
2) Müşterilerle son iki yıl içerisinde ortaklık ilişkisine girilmiş olduğunun belirlenmiş olması,
3) Müşterilerle ticari ilişki içinde bulunulması,
4) Müşteriler ile borç-alacak ilişkisine girilmiş olması,
b) Geçmiş yıllara ilişkin değerleme ücretinin, geçerli bir nedene dayanmaksızın, müşteri tarafından ödenmemesi,
c) Değerleme ücretinin, değerleme sonuçları ile ilgili şartlara bağlanmış olması veya piyasa rayicinden bariz farklılıklar göstermesi, değerleme şirketi tarafından müşteriye sunulan diğer hizmetler dikkate alınarak belirlenmesi durumları bağımsızlığı ortadan kaldırır.
Gayrimenkul değerleme ve konut değerleme uzmanlarının uymaları gereken sır saklama yükümlülükleri vardır.Müşterileri ve değerlemesini yaptıkları işlerle ilgili bilgileri açıklayamazlar ve doğrudan veya dolaylı kendilerine veya üçüncü kişilere menfaat sağlama veya başkalarını zarara uğratma amacıyla kullanamazlar. Bu yükümlülük görevden ayrıldıktan sonra da devam eder. Ancak istisna olarak müşterilerinin açık onayı veya talebinin olması, yetkili kamu kuruluşlarınca talep edilmesi veya igili meslek odaları veya derneklerce mesleki amaçlarla talep edilmesi hallerinde ilgili kişi ve kuruluşlara söz konusu bilgiler verilebilir.
Yine Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme uzman ve yardımcılarınca yapılabilecek ve yapılamayacak işler vardır. Bir gayrimenkul değerleme şirketinin yapabileceği faaliyetler işler şunlardır; Taşınmaz değerleme şirketleri, Taşınmazlarla ilgili piyasa araştırması, Fizibilite çalışması, Taşınmazın ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti verebilirler. Taşınmaz değerleme şirketleri taşınmazı değerleme faaliyetinin yanısıra yukarıda belirtilen faaliyetler dışında emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamazlar. Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları; kendilerine değerleme hizmeti verdikleri ortaklıklarda ve iştiraklerinde her ne unvanla olursa olsun aradan 2 yıl geçmedikçe görev alamazlar.
Son olarak Gayrimenkul değerleme şirketleri, olağan ve olağanüstü genel kurul toplantılarını izleyen 6 iş günü içinde genel kurul tutanakları ile faaliyet raporlarını Kurula gönderirler.
2) Tmk'nun taşınmaz mülkiyetine, zilyetlik ve tapu siciiline ilişkin hükümleri
Mülkiyetin tanımı Türk Medeni Kanun’unda yapılmıştır.Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Mülkiyet türleri aşağıda ki gibidir;
1- Bağımsız Mülkiyet: Bir taşınmazın tek bir maliki varsa, bu taşınmazdaki mülkiyet türü “bağımsız mülkiyet”tir. Tapu kütüğünün “mülkiyet” hanesinde, “malikin adı soyadı, baba adı” sütununda “tam” veya “1/1” şeklindeki ibareler, o kişi veya kurumun taşınmazın tamamına bağımsız mülkiyet olarak malik olduğunu gösterir.
2- Birlikte Mülkiyet: Birlikte mülkiyet iki türdür:
a) Paylı mülkiyet (müşterek – ortak mülkiyet)
b) Elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet)
Taşınmaz mülkiyetinin konusu Arazi, Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, ve Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.Tescil mülkiyet hakkının kurucu unsurudur. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması çeşitli yollarla gerçekleşir, bunlar 1.Satış (temlik) 2.Bağışlama 3.Trampa (takas) 4.Taksim 5.Ölünceye kadar bakma koşulu 6.Miras 7.İşgal 8.Yeni arazi oluşumu 9.Kazandırıcı zamanaşımı olarak sayılabilir.
Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları 4 şekilde olur.
1. Devir Hakkının Kısıtlamaları
A. Yasal Önalım Hakkı: Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
B. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı: Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.
C. Alım ve Geri Alım Hakları: Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
2. Komşu Hakkı
Hakkı Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır.
3. Başkasının Arazisine Girme Hakkı
Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve mer’asına girebilir ve oralarda yetişen yabanî meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel âdetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir. ve Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecek ve bu zarar ya da tehlike taşınmaza müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyük ise, malik buna katlanmak zorundadır.
4. Kamu Hukuku Kısıtlamaları
İrtifak hakkı, taşınmaz üzerinde bu hakka sahip olana kullanma ve yararlanma yetkisi sağlar. Yükümlü taşınmaz malikini, diğer bir kişiye ya da taşınmaz malikine karşı, mülkiyet hakkının verdiği yetkilerden bazılarını kullanmaktan alıkoyar ve bunların irtifak hakkına sahip olan kişi tarafından izin verilmesini gerektirir. İrtifak hakkında, bu hakka sahip olan kişi, kullanma ve yararlanma hakkı elde ederken; irtifak hakkı kurulan taşınmazın maliki ise, bu hakka katlanmak zorunda kalmaktadır.Bir diğer deyişle, irtifak hakkı kurulan taşınmaz, yükümlü duruma gelmektedir.
Medeni Kanunda irtifak hakkı türleri ismen sayılmak suretiyle belirlenmiştir. Medeni Kanuna göre irtifak hakları şunlardır:
1) Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı
2) Şahsa Bağlı İrtifak Hakları
a) Devir ve İntikalleri Asla Mümkün Olmayan İrtifak Hakları
– İntifa Hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer. Tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok 100 yıl devam edebilir.
-Oturma Hakkı, Bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır. Oturma hakkı, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa; bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri, oturma hakkı sahibine aittir.
b) Devir ve İntikalleri Kural Olarak Mümkün Olan İrtifak Hakları
– Üst Hakkı , Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az 30 yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir. Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir.
-Kaynak Hakkı, Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer. Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.
c) Kural Olarak Devredilemeyen İrtifak Hakları
– Diğer İrtifak Hakları
Taşınmaz yükü; bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Hak sahibi olarak, bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir. Taşınmaz yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Alacaklı, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir (TMK, madde: 844):
1. Yüklü taşınmaz, alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüşse;
2. Malik, yüklü taşınmazın değerini düşürür ve yerine başka bir güvence göstermezse;
3. Malik, birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemişse.
Yükümlü, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir
1. Alacaklı, taşınmaz yükünü kuran sözleşmeye uymuyorsa;
2. Satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla bir süre için kurulmuş olsa bile yükün kurulmasının üzerinden otuz yıl geçmiş ise.
Taşınmaz rehninin 3 türü vardır. Bunlar İpotek, İpotekli borç senedi, ve İrat senedidir. Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Rehin haklarının hangi yabancı paralar üzerinden kurulabileceği Cumhurbaşkanınca belirlenir. Kamu yararına özgülenmiş, tescil dışı tutulan yol, meydanlar yanı sıra Pazar yeri, mer’a ve benzeri yerlerin rehin edilmesi söz konusu olamaz.
İpotek kurulması, sona ermesi , devri ve bölünmesi
Miktarı belirli olmayan veya değişebilen alacaklarda belli rehin derecesine yerleştirilir ve tescilden sonra alacak miktarında meydana gelecek değişmelere bakılmaksızın sırasını korur. Tapu memuru istem üzerine alacaklıya ipoteği gösteren bir belge verir. Sadece tescilin yapıldığını ispata yarayan bu belge kıymetli evrak niteliği taşımaz. Tescilin yapıldığının sözleşme üzerine yazılıp onaylanması, ipotek belgesi yerine geçer.
Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimsede, takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir. İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir.
İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.
İpotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli taşınmazlardan birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi hâlinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re’sen dağıtılır. Bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, dağıtımın kesinleştiğinin kendisine tebliğinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmak suretiyle alacağın bir yıl içinde ödenmesini borçludan isteyebilir.
Kanunî İpotek: Kanunî ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça, tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir. Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:
1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,
2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,
3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar.
Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir. Satıcıların, mirasçıların ve diğer elbirliği ortaklarının kanunî ipotek haklarının, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir.
TAPU SİCİLİ Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur. Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan oluşur. Tapu sicili, aşağıda belirtilen ana ve yardımcı sicillerden oluşur.
A- Ana Siciller
1-Tapu Kütüğü: Her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılır ve sayfa numaraları birbirini izler. Kütüğün her sayfasındaki özel sütunlara şunlar tescil edilir:
1. Mülkiyet,
2. Taşınmaz üzerinde kurulmuş olan veya o taşınmaz lehine başka taşınmaz üzerinde kurulmuş bulunan irtifak hakları ile taşınmaz yükü,
3. Taşınmaz üzerindeki rehin hakları.
2- Kat Mülkiyeti Kütüğü: Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır.
3-Yevmiye Defteri: Yevmiye defterine, tapu sicili üzerinde işlem yapılmasını gerektiren veya reddedilen istemler kaydedilir. Tapu Müdürlüğüne gelen istemler;
a. Sözleşme düzenlenmesi gereken işlemlerde usulüne uygun resmî senet düzenlenerek taraflarca imzalanmasından,
b. Sözleşme düzenlenmesi gerekmeyen işlemlerde istem belgesinin imzalanmasından,
c. Resmî kurumlara ait yazıların alınmasından sonra yevmiye defterine kaydedilir.
4-Resmî Belgeler: Resmi senet, mahkeme kararı ve diğerleri olarak sayılabilecek olan resmî belgeler, ayni hakların kapsamının tespiti ve belirlenmesi bakımından başvurulurlar ve tapu kütüğü kayıtlarının hukuki dayanağını oluştururlar.
5-Plân: Türk Medeni Kanunu’nda ve Tapu Sicili Tüzüğü’nde “tapu planı” olarak adlandırılan, Kadastro Paftası, kadastro adalarının ve kadastro parsellerinin sınırlarını gösteren ölçekli haritadır.
B- Yardımcı Siciller
1-Aziller Sicili: Tapuda vekaletle görülen işlemlerde, vekaletin iptal edilip edilmediğine bakılan sicildir.
2-Düzeltmeler Sicili: Yevmiye defterine yazılması gerekmeyen düzeltmelerin sebebi, düzeltmeler siciline kaydedilir. Tapu sicilinde, hatalı bir yazım olduğunda bu yazım kesinlikle kazınmaz, silinmez. Bu hatalı yazım sebebi düzeltmeler sicilinde belirtilerek ve kaydedilerek düzeltilir.
3-Kamu Orta Malları Sicili: Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi kamu orta malları, özel siciline kaydedilir .
4-Tapu Envanter Defteri: Müdürlükte bulunan bütün kütük, zabıt defteri, yevmiye defteri ve resmî senet ciltleri ile yardımcı siciller tapu envanter defterine kaydedilir.
C- Diğer Siciller
1-İdarî Sınırlar Kayıt Defteri: Yetkili mercilerce tespit edilen idarî sınırlarla ilgili kararlar ve köy sınırları, idarî sınırlar kayıt defterine kaydedilir ve belgeleri özel dosyasında saklanır.
*Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.
Tapu Sicilinin Temel İlkeleri; Tescil, Açıklık (Aleniyet), İyiniyet,Güven, Nedensellik (İlliyet), Yetkinin ve Sebebin Belirlenmesi, şeklinde sayılabilir
Şerhler Kütüğün şerhler sütununa kişisel haklar, tasarruf yetkisini kısıtlayan veya yasaklayan şerhler, geçici tescil şerhleri ile kanunlarda öngörülen diğer hususlar yazılır.
1) Kişisel Haklarda Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
2) Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasında Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları; haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre; aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler gibi tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
3) Tasarruf Hakkını Yasaklayan Şerhler İçin Aranacak Belgeler Şunlardır
a) İhtiyatî tedbir için mahkeme kararı veya yazısı,
b) Kamu haczi, iflas veya konkordato ile verilen sürenin şerhi için yetkili merciin resmî yazısı,
c) Aile konutu şerhi için merkezi nüfus idaresi sisteminden veya nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgesi ile medeni hâli gösterir nüfus kayıt örneği,
d) Aile yurdu kurulması hâlinde mahkeme kararı veya yazısı,
e) Eşlerden birinin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin kaldırılması hâlinde mahkeme kararı,
f) Kanunların yasaklayıcı şerh verilmesini öngördüğü diğer hâllerde kanunda belirtilen belgeler.
4) Geçici Tescil Şerhi Aşağıdaki hâllerde geçici tescil şerhi verilebilir:
1. İddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa,
2. Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa.
Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hâkimin karar vermesine bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Beyanlar Tapu kütüğünün beyanlar hanesine yapılan yazımlara “belirtme” denir. Bu yazımlar, ‘kamu Hukuku Kısıtlamaları’ olarak görülmektedir. Beyanlar, tescil ve şerhten farklı olan, yalnızca bir taşınmazın hukuki ve fiili durumunu gösteren bazı konulara ya da zaten var olan bazı haklara açıklık sağlayan kayıtlardır. Bu kayıtlar, genelde kamu hukuku kısıtlamalarını bildirici niteliktedirler.
3) İmar kanunu ve ilgili yönetmelikler
Bu bölümde 3194 sayılı imar kanunu incelenecektir. Öncelikle bu kanunun amaç ve kapsamı kanunun 1. ve 2. Maddelerinde düzenlenmiştir.
1- Bu Kanun, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.
2- Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu Kanun hükümlerine tabidir.
İmar, bayındırlık, bayındır duruma getirme, geliştirme, tamir etme ve iyileştirme anlamlarını taşımaktadır. İmar uygulaması ise, taşınmazların plan kararları doğrultusunda uygulanmasının yanı sıra plansız alanlar için de düzenlemeler öngörmektedir.
Kanun’da yer alan istisnalar arasında;
(i) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu,
(ii) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarım Koruma Kanunu,
(iii) bu Kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu ve
(iv) 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu yer almaktadır.
Diğer özel kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, imar kanununun özel kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır.
İmar Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi 15 gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar. Bu kavramların ne olduğunu incelemek istersek;
Nazım imar planı: Varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak hâlihazır haritalar üzerine ve yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen planlardır.
Uygulama imar planı: Tasdikli hâlihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin; yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.
İmar planları bir ay süre ile ilan edilir.ve bu bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi 15 gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar. Tarım arazileri, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda belirtilen izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere planlanamaz.
Bazı durumlarda Bakanlık belediye yerine geçerek re’sen imar planı yapmaya yetkilidir. Bunlar Kamu yapılan, Afet hali, Toplu konut uygulamaları, Gecekondu kanunu uygulaması , Birden fazla belediyeyi içeren metropoliten alan planlan, İçinden veya çevresinden demiryolu, karayolu geçen hava meydanı ve deniz yolu bağlantısı olan yerler olarak tanımlanmaktadır.
Yapı Ruhsatı: İnşaata başlamak için, Kazı ve hafriyat izni için ,Şantiye kurulması için , Yapı yerine su, elektrik, doğalgaz vb bağlanması için , Çalışanların sigortası için , Yapı sahibinin vergi dairesine kaydı için , Kat irtifakı kurulması için ve Yapı kullanma izni alınması için gereklidir.
Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
3194 sayılı İmar Kanunu’na göre, yapıların inşa edilebilmeleri için,
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelerden,
Dışında ise valiliklerden (İl Özel İdareleri),
Organize sanayi bölgelerinde organize sanayi bölgesi müdürlüklerinden, teknoloji geliştirme bölgelerinde yönetici şirketten, serbest bölge ilan edilen alanlarda serbest bölge müdürlüklerinden,
Ve ayrıca özel durumlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan
Büyükşehir belediyesine verilmiş görev ve hizmetlerin gerektirdiği projelerde ve alışveriş merkezlerinde Büyükşehir Belediyelerinden yapı ruhsatı alınabilir.
Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar yapı ruhsatı aranmaz. Ruhsat geçerlilik süresi yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren 2 yıldır. Ve inşaat ruhsat tarihinden itibaren 5 yıl içinde tamamlanmalıdır.
İmar Barışı:Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bede-linin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir. Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır.
4) İskan kanunu ve uygulama yönetmeliği
5543 sayılı İskân Kanunu; göçmenlerin, göçebelerin, yerleri kamulaştırılanlar ile milli güvenlik nedeniyle yapılacak iskan çalışmalarını, köylerde fiziksel yerleşimin düzenlenmesine ilişkin uygulamaya esas şartları ve alınacak tedbirleri ile iskan edilenlerin hak ve yükümlülükleri düzenlenmektedir. Bu yönetmelikte yer alan tanımlar aşağıdaki gibidir.
Tarımsal iskân: Bir aileye projesinde öngörülen miktarda tarım arazisi, işletme binası, konut, irat hayvanı, araç, gereç, tezgâh ve kredilerden bir veya birkaçının verilmesiyle yapılan iskandır.
Tarım dışı iskân: Bir aileye projesinde öngörülen miktarda arsa, konut, araç, gereç, tezgâh ve kredilerden bir veya birkaçının verilmesiyle yapılan iskandır.
Fiziksel yerleşim: Bir aileye, yerleşim yerinin elverişsizliği nedeniyle köylerin nakledilmesi veya dağınık yerleşim birimleri ve afet sonucu parçalanmış köylerin toplulaştırılması amacıyla veya köy gelişme alanından ihtiyaçlılara yapılacak arsa satışından sonra Bakanlıkça belirlenecek kredi miktarı üzerinden verilecek kredi desteğiyle yapılan iskândır.
Göçebe: Yerleşik tarımsal faaliyetler dışında kalmış, sabit ve daimî bir konuta bağlı olmadan geçimlerini göçer hayvancılıkla sağlayan, tabiat ve iklim şartlarına göre yurt içinde yaylak ve kışlaklar arasında göçen, bu hayat tarzını kadimden beri sürdüren, aralarında hısımlık ilişkileri bulunan ve hayvancılık faaliyetlerini bir grup halinde yürüten Türk vatandaşlarıdır.
Göçmen: Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olup, yerleşmek amacıyla tek başına veya toplu halde Türkiye’ye gelip İskân Kanunu gereğince kabul olunanlardır.
Serbest göçmen: Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olup, yerleşmek amacıyla tek başına veya toplu halde Türkiye’ye gelip, Devlet eliyle iskân edilmelerini istememek şartıyla yurda kabul edilenlerdir.
İskanlı göçmen: Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olup, özel kanunlarla yurt dışından getirilen ve İskan Kanunu hükümlerine göre taşınmaz mal verilerek iskanları sağlananlardır.
Münferit göçmen: Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olup, yurdumuza yerleşmek amacıyla bir aile olarak gelenlerdir.
Toplu göçmen: Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olup, iki ülke arasında yapılan anlaşmaya göre yurdumuza yerleşmek amacıyla toplu olarak gelen ailelerdir.
Münferit göçmen kabulü için aşağıda sayılan koşulların gerçekleşmesi gerekmektedir.
(1) Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olmak,
(2) Türk uyruklu ve Türkiye’deki birinci veya ikinci derecede bir yakını tarafından referans verilmesi veya bulundukları ülkedeki konsolosluk temsilciliklerimize bizzat müracaat etmeleri,
(3) Dışişleri ve İçişleri bakanlıklarınca yapılacak incelemelerden sonra uygun görülerek serbest göçmen vizesi almaları,
(4) Hükümetten hiçbir iskân yardımı istememeleri. Yukarıda sayılan şartların sağlanması durumunda, bu kişiler İçişleri Bakanlığınca serbest göçmen olarak kabul edilmektedirler.
*Göçmen olarak kabul edilenler, gerekli işlemlerin ilgili kuruluşlarca tamamlanmasından sonra Cumhurbaşkanı kararıyla vatandaşlığa alınırlar.
*Kimsesiz gelen küçükler, yaşlarına bakılmaksızın koşulsuz olarak vatandaşlığa alınırlar.
Yerleri kamulaştırılanların iskanı, Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak baraj, baraj mücavir alanı, koruma alanı, havaalanı, karayolu, demiryolu, fabrika, ekonomi ve savunma ile ilgili diğer tesislerin inşası, tarih ve tabiat kıymetlerinin korunması gibi amaçlar için veya özel kanunların uygulanması sebebiyle;
(1) Taşınmaz mallarının kısmen veya tamamen kamulaştırılması sonucu yerlerini terk etmek zorunda kalan aileler,
(2) Yapılan iskân planlama etütlerinin başladığı takvim yılı başlangıcından en az üç yıl önce kamulaştırma sahasında yerleşmiş olup da taşınmaz malı olmayan aileler, talep ettikleri takdirde Bakanlıkça gösterilecek yerlerde İskan Kanunu hükümlerine göre iskan edilmektedir.
Kanun kapsamında iskân edilmenin şekli ve şartları vardır. Tüzel kişiliklere, göçebelerde göçebe grubunu temsile yetkili olan kişiye valilikçe yazılı olarak bildirilir ve ayrıca, belediye, okul, muhtarlık gibi görülebilir yerlerde otuz gün süreyle asılarak ilan edilir. İlan metninin asılı kalması ve indirilmesi, tüzel kişilik temsilcileri veya göçebelerde göçebe grubu temsilcileri ile valilikçe görevlendirilen personel tarafından birlikte düzenlenecek tutanak ile belgelendirilir.
İskân talebinde bulunanlar için, ilan süresi içinde veya ilanın bitiminden en geç doksan gün, göçebeler için ise yüzseksen gün içinde, aile nüfus kayıt örneği ve Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası ile birlikte, bağlı oldukları kaymakamlığa veya valiliğe aile temsilcisi veya eşlerden birisi tarafından dilekçe ile müracaat edilmesi şarttır. Taşınmazları kamulaştırılanların iskân talep edebilmeleri için bazı şartı taşımaları gerekir. Taşınmazlarının kısmen veya tamamen kamulaştırılması sonucu yerlerini terk etmek zorunda kalan aileler ile yapılan iskân planlama etütlerinin başladığı takvim yılı başlangıcından en az üç yıl önce kamulaştırma sahasında yerleşmiş olup da taşınmazı olmayan aileler hak sahibi yapılırlar.
Göçmenler, kanununa göre Türkiye’ye geldikleri tarihten itibaren iki yıl içinde iskân istemeyenler hak sahibi olamazlar.Iskan edilenlere verilen taşınmazların borçlandırma bedelleri, borçlandırmayı takip eden altmışıncı ayda ilk taksiti alınmak üzere on beş yılda ve on beş eşit taksitle faizsiz olarak tahsil olunur.
İskân edilenlere sağlanan muafiyetler vardır bunlar:
Gümrük muafiyetlerinden yararlanma: Bu Kanun hükümlerine göre kabul edilen göçmenlerin, bir aile veya aile sayılan kişiler ile bir köy, mahalle veya topluluk olarak yurda getirecekleri kullanılmış zati, mesleki ve ev eşyaları bir defaya mahsus olmak üzere gümrük vergileri ile damga vergisinden ve diğer her türlü resim, vergi ve harçlardan muaftır.
Muamelelerle ilgili muafiyetler: Göçmenlerin pasaportları üzerinde yapılacak vize muamelesi ile kendilerine verilecek eşya belgeleri her türlü resim ve harçtan muaftır. Göçmen, göçebe, millî güvenlik nedeniyle ve kamulaştırmadan etkilenen ailelerden iskân edilenlere bu Kanun hükümleri gereğince yapılacak iskân yardımı gümrük ve vergi muafiyeti, tabiiyet, nüfusa ve tapuya tescil ve nakil işlemleri dolayısıyla gerek kendileri tarafından verilecek gerekse ilgili dairelerce düzenlenecek her türlü evrak damga vergisi ile sair resim ve harçlardan muaftır.
İskân yoluyla verilen taşınmaz malların vergilerden muafiyeti: Bu Kanun hükümlerine göre temlik edilen arsa, arazi ve yapılardan bu temlik dolayısıyla veraset ve intikal vergisi ve ferağ harcı alınmaz; noterlerce yapılacak iskân ile ilgili taahhütname ve borçlanma senetleri ve bu konuda düzenlenen belgeler damga vergisi ve harca tâbi değildir.
Askerlik muafiyeti: Göçmenlerin askerlikle ilgili muafiyetleri ve bu muafiyetlerden yararlanma usûlleri, 21/6/1927 tarihli ve 1111 sayılı Askerlik Kanunundaki esaslara göre yürütülür.
5) Kat mülkiyeti kanunu
Kanunda “Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.” denilmektedir. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.” şeklinde kaleme alınmıştır. Kat irtifakının sona ermesinde Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hâkimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.
Kat mülkiyetinin kapsamına; (i) bağımsız bölümler, (ii) eklentiler ve (iii) arsa ve ortak yerler üzerindeki haklar girer.
Bağımsız Bölüm : Tamamlanmış ve tümü kâgir olan bir yapının, kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bulunan özel mülkiyete konu olan bölümlerinden her birine bağımsız bölüm denmektedir. Bir yapı üzerinde bağımsız bölüm kurulabilmesi için aranan ilk şart yapının tümü kâgir olmalıdır. Tümü kâgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz Kagir Yapı: Taşıyıcı duvarları taş, tuğla, beton veya briket gibi malzemelerle yapılmış yapı türüne kagir yapı deniyor.
Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere “eklenti” denir. Eklentiler üzerindeki mülkiyet, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyete bağlanmıştır. Burada bir eşyaya bağlı mülkiyet söz konusu olmaktadır. 634 Sayılı Kanun, nelerin eklenti sayılabileceğine bazı örnekler vermiştir; kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, su ve havagazı saati yuvaları, tuvalet gibi yerler eklentidir.
Arsa Payı ve Ortak Yerler Kat malikleri arsa ve ortak yerler üzerinde paylı mülkiyete sahiptirler. 634 Sayılı Kanun 3/I maddesi, kat mülkiyetinin, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türü olduğunu belirtmiştir.
Kat malikinin hakları ve yükümlülükleri vardır. Kat malikinin hakları;
Bağımsız bölümde haksız olarak zilyet durumunda bulunan kimseye karşı istihkak davası; haksız el atmaları önlemek için el atmanın önlenmesi davası, kat maliki tarafından açılabilir. Kanun ile kat mülkiyetini bağımsız hale getirmek için üç özel hüküm daha getirilmiştir. Buna göre;
a. Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez. Yani bağımsız bölümlerden birinin maliki veya malikleri tarafından diğer bağımsız bölümlerin maliklerine karşı paylaştırma veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi talebinde bulunulamaz.
b. Bağımsız bölümlerden her biri bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir.
c. Kat mülkiyetine tabi bir taşınmazın bağımsız bölümlerinden birinin satılması halinde, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, diğer kat maliklerinin öncelikle satın alma hakları (önalım hakkı) yoktur.
Ortak Yerlerdeki Haklar Her kat maliki ortak yerler üzerinde paylı mülkiyet hakkına sahiptir. Kat malikinin paylı mülkiyet payı, aynen arsa payı oranındadır. Ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payı, bağımsız bölümdeki mülkiyete ayrılmaz şekilde bağlıdır. Kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane gibi yerlerde, kat maliklerinin arsa payı oranında kullanma hakkı bulunmakla birlikte, ortak yerleri kullanma hakkının somut ölçüsünü ve şeklini, kat malikleri aralarında anlaşarak da kararlaştırabilirler. Ayrıca niteliği gereği asansör, çatı gibi yerleri, her kat maliki arsa payı ne olursa olsun eşit olarak kullanma olanağına sahiptir.
Kat malikinin yükümlülükleri; Ödeme Yükümlülükleri, Kanun kat maliklerine bazı ödeme yükümlülükleri yüklemiştir.
Giderlere Katılma Borcu: Kat maliklerinden her biri, ana taşınmazın sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, korunma ve onarım giderleriyle yönetici aylığı ve kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ücretleri gibi giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve gider için toplanacak avansa katılmakla yükümlüdür. 634 Sayılı Kanunun 20’nci gereğince, bu giderlerden kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, diğer giderlere ise her kat maliki kendi arsa payı oranında katlanacaktır.
Tazminat Ödeme Borcu: Tazminat ödeme borcu ya kat mülkiyeti kurallarını çiğneyerek diğer kat maliklerine verilen zarardan ya da üçüncü kişilerin taşınmazdan ötürü uğradıkları zarardan ileri gelir. Bu nitelikte bir zarara neden olan kat maliki, diğer kat maliki veya maliklerine tazminat ödemekle yükümlüdür.
Kat mülkiyetinde yönetim ve denetim
1. Yönetim Planı 634 Sayılı Kanunda “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.” şeklinde kaleme alınmıştır.
2. Kat Malikleri Kurulu Kat malikleri kurulu, adından anlaşılacağı üzere bütün kat maliklerinden meydana gelmektedir. Eğer bir bağımsız bölüm birden fazla malike sahip ise kat malikleri kurulunda bu maliklerden içlerinde vekâlet verecek birisi temsilci olarak atanmaktadır. Kat malikleri kurulunun yılda bir kez toplanması gerekmektedir.
3. Yönetici Kat malikleri ana taşınmazın yönetimini seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilecekleri belirtilmiştir. Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir.
6) 5393 sayılı Belediye kanunu ve ilgili yönetmelikler
Yasada yer aldığı hali ile Belediye, belde sakinlerinin ortak ve yerel nitelikteki ihtiyaçlarını karşılamak üzere kurulan ve karar organı seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan, idari ve mali özerkliğe sahip kamu tüzel kişisi olarak tanımlanmıştır.
Belediye: Belde sakinlerinin mahalli müşterek nitelikteki ihtiyaçlarını karşılamak üzere kurulan ve karar organı seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan, idari ve mali özerkliğe sahip kamu tüzel kişisidir.
Belediyenin organları: Belediye meclisini, belediye encümenini ve belediye başkanıdır
Belde: Belediyesi bulunan yerleşim yeridir.
Mahalle: Belediye sınırları içinde, ihtiyaç ve öncelikleri benzer özellikler gösteren ve sakinleri arasında komşuluk ilişkisi bulunan idari birimdir.
Belediyenin kamu hizmetine ayrılan veya kamunun yararlanmasına açık, gelir getirmeyen taşınmazları ile bunların inşa ve kullanımları katma değer vergisi ile özel tüketim vergisi hariç her türlü vergi, resim, harç, katılma ve katkı paylarından muaftır.
Belediye başkanı, belediye idaresinin başı ve belediye tüzel kişiliğinin temsilcisidir. Belediye başkanı, ilgili kanunda gösterilen esas ve usullere göre seçilir. Belediye başkanı, görevinin devamı süresince siyasi partilerin yönetim ve denetim organlarında görev alamaz; profesyonel spor kulüplerinin başkanlığını yapamaz ve yönetiminde bulunamaz.
Belediye başkanının görev ve yetkileri şunlardır:
a) Belediye teşkilatının en üst amiri olarak belediye teşkilatını sevk ve idare etmek, belediyenin hak ve menfaatlerini korumak.
b) Belediyeyi stratejik plana uygun olarak yönetmek, belediye idaresinin kurumsal stratejilerini oluşturmak, bu stratejilere uygun olarak bütçeyi, belediye faaliyetlerinin ve personelinin performans ölçütlerini hazırlamak ve uygulamak, izlemek ve değerlendirmek, bunlarla ilgili raporları meclise sunmak.
c) Belediyeyi Devlet dairelerinde ve törenlerde, davacı veya davalı olarak da yargı yerlerinde temsil etmek veya vekil tayin etmek
. d) Meclise ve encümene başkanlık etmek.
e) Belediyenin taşınır ve taşınmaz mallarını idare etmek.
f) Belediyenin gelir ve alacaklarını takip ve tahsil etmek.
g) Yetkili organların kararını almak şartıyla sözleşme yapmak.
h) Meclis ve encümen kararlarını uygulamak.
i) Bütçeyi uygulamak, bütçede meclis ve encümenin yetkisi dışındaki aktarmalara onay vermek.
j) Belediye personelini atamak.
k) Belediye ve bağlı kuruluşları ile işletmelerini denetlemek.
l) Şartsız bağışları kabul etmek.
m) Belde halkının huzur, esenlik, sağlık ve mutluluğu için gereken önlemleri almak.
n) Bütçede yoksul ve muhtaçlar için ayrılan ödeneği kullanmak, engellilere yönelik hizmetleri yürütmek ve engelliler merkezini oluşturmak.
o) Temsil ve ağırlama giderleri için ayrılan ödeneği kullanmak.
p) Kanunlarla belediyeye verilen ve belediye meclisi veya belediye encümeni kararını gerektirmeyen görevleri yapmak ve yetkileri kullanmak.
Yetki devri (Md.42): Belediye başkanı, görev ve yetkilerinden bir kısmını uygun gördüğü takdirde, yöneticilik sıfatı bulunan belediye görevlilerine devredebilir.
İhtilaf hali (Md.43): Belediye başkanının kendisinin, birinci ve ikinci derecedeki kan ve kayın hısımlarının ve evlatlıklarının, belediye ile ihtilaflı olduğu durumlarda dava açılması ve bu davada belediyenin temsili, meclis birinci başkan vekili, bulunmadığı takdirde ikinci başkan vekili veya bunların yetkilendireceği kişiler tarafından yerine getirilir.
Belediye başkanlığının sona ermesi (Md.44): Belediye başkanlığı, ölüm ve istifa hallerinde kendiliğinden sona erer. Belediye başkanının;
a) Mazeretsiz ve kesintisiz olarak yirmi günden fazla görevini terk etmesi ve bu durumun mahallin mülki idare amiri tarafından belirlenmesi,
b) Seçilme yeterliğini kaybetmesi,
c) Görevini sürdürmesine engel bir hastalık veya engellilik durumunun yetkili sağlık kuruluşu raporuyla belgelenmesi,
d) Meclisin feshine neden olan eylem ve işlemlere katılması, Hallerinden birinin meydana gelmesi durumunda İçişleri Bakanlığının başvurusu üzerine Danıştay kararıyla başkanlık sıfatı sona erer.
Belediyelerin denetimi
Denetimin amacı (Md.54): Belediyelerin denetimi; faaliyet ve işlemlerde hataların önlenmesine yardımcı olmak, çalışanların ve belediye teşkilatının gelişmesine, yönetim ve kontrol sistemlerinin geçerli, güvenilir ve tutarlı duruma gelmesine rehberlik etmek amacıyla; hizmetlerin süreç ve sonuçlarını mevzuata, önceden belirlenmiş amaç ve hedeflere, performans ölçütlerine ve kalite standartlarına göre tarafsız olarak analiz etmek, karşılaştırmak ve ölçmek; kanıtlara dayalı olarak değerlendirmek, elde edilen sonuçları rapor haline getirerek ilgililere duyurmaktır.
Denetimin kapsamı ve türleri (Md.55): Belediyelerde iç ve dış denetim yapılır. Denetim, iş ve işlemlerin hukuka uygunluk, mali ve performans denetimini kapsar. İç ve dış denetim 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu hükümlerine göre yapılır. Ayrıca, belediyenin mali işlemler dışında kalan diğer idari işlemleri, hukuka uygunluk ve idarenin bütünlüğü açısından İçişleri Bakanlığı tarafından da denetlenir. Belediyelere bağlı kuruluş ve işletmeler de yukarıdaki esaslara göre denetlenir. Denetime ilişkin sonuçlar kamuoyuna açıklanır ve meclisin bilgisine sunulur.
Faaliyet raporu (Md.56): Belediye başkanı, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun 41’inci maddesinin dördüncü fıkrasında belirtilen biçimde; stratejik plan ve performans programına göre yürütülen faaliyetleri, belirlenmiş performans ölçütlerine göre hedef ve gerçekleşme durumu ile meydana gelen sapmaların nedenlerini ve belediye borçlarının durumunu açıklayan faaliyet raporunu hazırlar. Faaliyet raporunda, bağlı kuruluş ve işletmeler ile belediye ortaklıklarına ilişkin söz konusu bilgi ve değerlendirmelere de yer verilir. Faaliyet raporu nisan ayı toplantısında belediye başkanı tarafından meclise sunulur. Raporun bir örneği İçişleri Bakanlığına gönderilir ve kamuoyuna da açıklanır.
Kentsel dönüşüm
Belediyeler belediye meclisi kararıyla;kentsel dönüşüm ve gelişim alanları için
Konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, • Eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek,
Kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak,
Deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır.
Kentsel dönüşüm alanında imar işlemleri ve yapıların boşaltılması ile ilgili uygulamalara Büyükşehir belediyeleri yetkilidir.
7) Büyükşehir belediyesi kanunu
Kanunun amacı; büyükşehir belediyesi yönetiminin hukuki statüsünü düzenlemek, hizmetlerin planlı, programlı, etkin, verimli ve uyum içinde yürütülmesini sağlamaktır. Bu amaçla Kanun, büyükşehir belediyesiyle büyükşehir sınırları içindeki belediyeleri kapsamaktadır.
Kanunda belirtilen başlıca kavramların tanımları aşağıda sunulmuştur:
Büyükşehir belediyesi: Sınırları il mülki sınırı olan ve sınırları içerisindeki ilçe belediyeleri arasında koordinasyonu sağlayan; idari ve mali özerkliğe sahip olarak kanunlarla verilen görev ve sorumlulukları yerine getiren, yetkileri kullanan; karar organı seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan kamu tüzel kişisidir.
Büyükşehir belediyesinin organları: Büyükşehir belediye meclisi, büyükşehir belediye encümeni ve büyükşehir belediye başkanıdır.
Büyükşehir belediyesinin görev, yetki ve sorumlulukları ;
a) İlçe belediyelerinin görüşlerini alarak büyükşehir belediyesinin stratejik planını, yıllık hedeflerini, yatırım programlarını ve bunlara uygun olarak bütçesini hazırlamak.
b) Çevre düzeni planına uygun olmak kaydıyla, büyükşehir belediye111 sınırları içinde 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte nazım imar planını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamak; büyükşehir içindeki belediyelerin nazım plana uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar planlarını, bu planlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon planlarını ve imar ıslah planlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek; nazım imar planının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar planlarını ve parselasyon planlarını yapmayan ilçe belediyelerinin uygulama imar planlarını ve parselasyon planlarını yapmak veya yaptırmak.
c) Kanunlarla büyükşehir belediyesine verilmiş görev ve hizmetlerin gerektirdiği proje, yapım, bakım ve onarım işleriyle ilgili her ölçekteki imar planlarını, parselasyon planlarını ve her türlü imar uygulamasını yapmak ve ruhsatlandırmak, Gecekondu Kanunu’nda belediyelere verilen yetkileri kullanmak.
d) Büyükşehir belediyesi tarafından yapılan veya işletilen alanlardaki işyerlerine büyükşehir belediyesinin sorumluluğunda bulunan alanlarda işletilecek yerlere ruhsat vermek ve denetlemek.
e) Büyükşehir ulaşım ana planını yapmak veya yaptırmak ve uygulamak; ulaşım ve toplu taşıma hizmetlerini planlamak ve koordinasyonu sağlamak; kara, deniz, su ve demiryolu üzerinde işletilen her türlü servis ve toplu taşıma araçları ile taksi sayılarını, bilet ücret ve tarifelerini, zaman ve güzergahlarını belirlemek; durak yerleri ile karayolu, yol, cadde, sokak, meydan ve benzeri yerler üzerinde araç park yerlerini tespit etmek ve işletmek, işlettirmek veya kiraya vermek; kanunların belediyelere verdiği trafik düzenlemesinin gerektirdiği bütün işleri yürütmek,
g) Büyükşehir belediyesinin yetki alanındaki mahalleleri ilçe merkezine bağlayan yollar, meydan, bulvar, cadde ve ana yolları yapmak, yaptırmak, bakım ve onarımı ile bu yolların temizliği ve karla mücadele çalışmalarını yürütmek; kentsel tasarım projelerine uygun olarak bu yerlere cephesi bulunan yapılara ilişkin yükümlülükler koymak; ilan ve reklam asılacak yerleri ve bunların şekil ve ebadını belirlemek; meydan, bulvar, cadde, yol ve sokak ad ve numaraları ile bunlar üzerindeki binalara numara verilmesi işlerini gerçekleştirmek.
h) Coğrafi ve kent bilgi sistemlerini kurmak.
i) Sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak çevrenin, tarım alanlarının ve su havzalarının korunmasını sağlamak; ağaçlandırma yapmak; gayrisıhhi işyerlerini, eğlence yerlerini, halk sağlığına ve çevreye etkisi olan diğer işyerlerini kentin belirli yerlerinde toplamak; inşaat malzemeleri, hurda depolama alanları ve satış yerlerini, hafriyat toprağı, moloz, kum ve çakıl depolama alanlarını, odun ve kömür satış ve depolama sahalarını belirlemek, bunların taşınmasında çevre kirliliğine meydan vermeyecek tedbirler almak; büyükşehir katı atık yönetim planını yapmak, yaptırmak; katı atıkların kaynakta toplanması ve aktarma istasyonuna kadar taşınması hariç katı atıkların ve hafriyatın yeniden değerlendirilmesi, depolanması ve bertaraf edilmesine ilişkin hizmetleri yerine getirmek, bu amaçla tesisler kurmak, kurdurmak, işletmek veya işlettirmek; sanayi ve tıbbi atıklara ilişkin hizmetleri yürütmek, bunun için gerekli tesisleri kurmak, kurdurmak, işletmek veya işlettirmek; deniz araçlarının atıklarını toplamak, toplatmak, arıtmak ve bununla ilgili gerekli düzenlemeleri yapmak.
j) Gıda ile ilgili olanlar dâhil birinci sınıf gayrisıhhi müesseseleri ruhsatlandırmak ve denetlemek, yiyecek ve içecek maddelerinin tahlillerini yapmak üzere laboratuvarlar kurmak ve işletmek.
k) Büyükşehir belediyesinin yetkili olduğu veya işlettiği alanlarda zabıta hizmetlerini yerine getirmek.
l) Yolcu ve yük terminalleri, kapalı ve açık otoparklar yapmak, yaptırmak, işletmek, işlettirmek veya ruhsat vermek.
m) Büyükşehirin bütünlüğüne hizmet eden sosyal donatılar, bölge parkları, hayvanat bahçeleri, hayvan barınakları, kütüphane, müze, spor, dinlence, eğlence ve benzeri yerleri yapmak, yaptırmak, işletmek veya işlettirmek; gerektiğinde amatör spor kulüplerine nakdi yardım yapmak, malzeme vermek ve gerekli desteği sağlamak, amatör takımlar arasında spor müsabakaları düzenlemek, yurt içi ve yurt dışı müsabakalarda üstün başarı gösteren veya derece alan sporculara, teknik yönetici, antrenör ve öğrencilere belediye meclis kararıyla ödül vermek.
n) Gerektiğinde mabetler ile sağlık, eğitim ve kültür hizmetleri için bina ve tesisler yapmak, kamu kurum ve kuruluşlarına ait bu hizmetlerle ilgili bina ve tesislerin her türlü bakımını, onarımını yapmak ve gerekli malzeme desteğini sağlamak.
o) Kültür ve tabiat varlıkları ile tarihi dokunun ve kent tarihi bakımından önem taşıyan mekanların ve işlevlerinin korunmasını sağlamak, bu amaçla bakım ve onarımını yapmak, korunması mümkün olmayanları aslına uygun olarak yeniden inşa etmek.
p) Büyükşehir içindeki toplu taşıma hizmetlerini yürütmek ve bu amaçla gerekli tesisleri kurmak, kurdurmak, işletmek veya işlettirmek, büyükşehir sınırları içindeki kara ve denizde taksi ve servis araçları dahil toplu taşıma araçlarına ruhsat vermek.
r) Su ve kanalizasyon hizmetlerini yürütmek, bunun için gerekli baraj ve diğer tesisleri kurmak, kurdurmak ve işletmek; derelerin ıslahını yapmak, kaynak suyu veya arıtma sonunda üretilen suları pazarlamak.
s) Mezarlık alanlarını tespit etmek, mezarlıklar tesis etmek, işletmek, işlettirmek, defin ile ilgili hizmetleri yürütmek, işletmek.
k) Büyükşehir belediyesinin yetkili olduğu veya işlettiği alanlarda zabıta hizmetlerini yerine getirmek.
n) Gerektiğinde mabetler ile sağlık, eğitim ve kültür hizmetleri için bina ve tesisler yapmak, kamu kurum ve kuruluşlarına ait bu hizmetlerle ilgili bina ve tesislerin her türlü bakımını, onarımını yapmak ve gerekli malzeme desteğini sağlamak.
o) Kültür ve tabiat varlıkları ile tarihi dokunun ve kent tarihi bakımından önem taşıyan mekanların ve işlevlerinin korunmasını sağlamak, bu amaçla bakım ve onarımını yapmak, korunması mümkün olmayanları aslına uygun olarak yeniden inşa etmek.
p) Büyükşehir içindeki toplu taşıma hizmetlerini yürütmek ve bu amaçla gerekli tesisleri kurmak, kurdurmak, işletmek veya işlettirmek, büyükşehir sınırları içindeki kara ve denizde taksi ve servis araçları dahil toplu taşıma araçlarına ruhsat vermek.
r) Su ve kanalizasyon hizmetlerini yürütmek, bunun için gerekli baraj ve diğer tesisleri kurmak, kurdurmak ve işletmek; derelerin ıslahını yapmak, kaynak suyu veya arıtma sonunda üretilen suları pazarlamak. s) Mezarlık alanlarını tespit etmek, mezarlıklar tesis etmek, işletmek, işlettirmek, defin ile ilgili hizmetleri yürütmek.
Büyükşehir belediye meclisi (Md.12): Büyükşehir belediye meclisi, büyükşehir belediyesinin karar organıdır ve ilgili kanunda gösterilen esas ve usullere göre seçilen üyelerden oluşur. Büyükşehir belediye başkanı büyükşehir belediye meclisinin başkanı olup, büyükşehir içindeki diğer belediyelerin başkanları, büyükşehir belediye meclisinin doğal üyesidir. Büyükşehir ilçe belediye meclisleri ile bunların çalışma usul ve esaslarına ilişkin diğer hususlarda Belediye Kanunu hükümleri uygulanır.
Meclis toplantısı (Md.13): Büyükşehir belediye meclisi, her ayın ikinci haftası önceden meclis tarafından belirlenen günde mutat toplantı yerinde toplanır. Bütçe görüşmesine rastlayan toplantı süresi en çok yirmi, diğer toplantıların süresi en çok beş gündür. Meclis kendi belirleyeceği bir ay tatil yapabilir. Mutat toplantı yeri dışında toplanılmasının zorunlu olduğu durumda üyelere önceden bilgi vermek kaydıyla belediye hudutları dahilinde meclis başkanının belirlediği yerde toplantı yapılır. Ayrıca, toplantının yeri ve zamanı mutat usullerle belde halkına duyurulur. Büyükşehir belediye başkanı, acil durumlarda lüzum görmesi halinde belediye meclisini bir yılda üç defadan fazla olmamak ve her toplantı bir birleşimi geçmemek üzere toplantıya çağırır. Olağanüstü toplantı çağrısı ve gündem en az üç gün önceden meclis üyelerine yazılı olarak duyurulur ve ayrıca mutat usullerle ilan edilir. Olağanüstü toplantılarda çağrıyı gerektiren konuların dışında hiçbir konu görüşülemez.
Meclis kararlarının kesinleşmesi (Md.14): Büyükşehir belediye başkanı, hukuka aykırı gördüğü belediye meclisi kararlarını, yedi gün içinde gerekçesini de belirterek yeniden görüşülmek üzere belediye meclisine iade edebilir. Yeniden görüşülmesi istenilmeyen kararlar ile yeniden görüşülmesi istenip de büyükşehir belediye meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğuyla ısrar edilen kararlar kesinleşir. Büyükşehir belediye başkanı, meclisin ısrarı ile kesinleşen kararlar aleyhine idari yargıya başvurabilir. Büyükşehir belediye meclisi ve ilçe belediye meclisi kararları, kesinleştiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde mahallin en büyük mülki idare amirine gönderilir. Mülki idare amirine gönderilmeyen kararlar yürürlüğe girmez.
İhtisas komisyonları (Md.15): Büyükşehir belediye meclisi, üyeleri arasından seçilecek en az beş, en çok dokuz kişiden oluşan ihtisas komisyonları kurabilir. İhtisas komisyonları, her siyasi parti grubunun ve bağımsız üyelerin büyükşehir belediye meclisindeki üye sayısının meclis üye tam sayısına oranlanması suretiyle oluşur. İmar ve bayındırlık komisyonu, çevre ve sağlık komisyonu, plan ve bütçe komisyonu, eğitim, kültür, gençlik ve spor komisyonu ile ulaşım komisyonunun kurulması zorunludur. Meclis toplantısını müteakip imar komisyonu en fazla on işgünü, diğer komisyonlar ise beş iş günü toplanarak kendisine havale edilen işleri sonuçlandırır. Komisyon bu sürenin sonunda raporunu meclise sunmadığı takdirde, konu meclis başkanlığı tarafından doğrudan meclis gündemine alınır.
Büyükşehir belediye encümeni (Md.16): Büyükşehir belediye encümeni, belediye başkanının başkanlığında, belediye meclisinin kendi üyeleri arasından bir yıl için gizli oyla seçeceği beş üye ile biri genel sekreter, biri mali hizmetler birim amiri olmak üzere belediye başkanının her yıl birim amirleri arasından seçeceği beş üyeden oluşur. Belediye başkanının katılamadığı toplantılarda, encümen toplantılarına genel sekreter başkanlık eder.
Büyükşehir belediye başkanı (Md.17): Büyükşehir belediye başkanı, büyükşehir belediye idaresinin başı ve tüzel kişiliğinin temsilcisidir.
Belediye başkanlığının sona ermesi (Md.19): Belediye Kanunundaki hükümler saklı kalmak kaydıyla büyükşehir belediye meclisinin feshine neden olan eylem ve işlemlere katılan büyükşehir ve ilçe belediye başkanlarının görevlerine Danıştay kararıyla son verilir.
Büyükşehir belediyesi kendisine verilen görev ve hizmet alanlarında, ilgili mevzuatta belirtilen usullere göre sermaye şirketleri kurabilir. Genel sekreter ile belediye ve bağlı kuruluşlarında yöneticilik sıfatını haiz personel bu şirketlerin yönetim ve denetim kurullarında görev alabilirler. Büyükşehir belediyesi, mülkiyeti veya tasarrufundaki hafriyat sahalarını, toplu ulaşım hizmetlerini, sosyal tesisler, büfe, otopark ve çay bahçelerini işletebilir; ya da bu yerlerin belediye veya bağlı kuruluşlarının %50’sinden fazlasına ortak olduğu şirketler ile bu şirketlerin %50’sinden fazlasına ortak olduğu şirketlere, Devlet İhale Kanunu hükümlerine tabi olmaksızın belediye meclisince belirlenecek süre ve bedelle işletilmesini devredebilir.
8) 2942 sayılı Kamulaştırma kanunu
2942 Sayılı Kanuna göre kamulaştırma işleminin temel koşulları aşağıdaki gibi sıralanabilir:
i. Kamulaştırma için mutlaka gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlar, kaynaklar veya irtifak hakları söz konusu olmalıdır.
ii. Kamulaştırma işleminin özünde kamu yararı ve kamu hizmeti amacı bulunmalıdır.
iii. Kamulaştırma için mal sahiplerinin rızasını almaya gerek bulunmamaktadır.
iv. Kamulaştırma işlemi başından sonuna kadar hukuka uygun olarak gerçekleşmeli ve yetkili kamu idareleri tarafından kamulaştırma yapılmalıdır.
v. Kamulaştırma bedeli nakden ve peşin ödenir. Ancak mevzuatta belirtilen hallerde taksitle ödeme yapılabilir. Taksitle ödeme yapılması halinde, geciken taksitlere devlet borçlarına uygulanan en yüksek faiz oranı uygulanır.
vi. İdare tarafından yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemine başlanamaz.
vii. Kamulaştırmaya kamu idareleri yetkili olmakla birlikte özel kanunlarda açıkça tanımlanan yetki çerçevesinde gerçek ve özel hukuk kamu tüzel kişileri adına da kamulaştırma yapılabilir.
viii. Kamulaştırma işlemi sadece görevli/yetkili kamu idaresi tarafından yapılabilir. ix. Kamulaştırma işleminin konusunu özel mülkiyet konu taşınmazlar, kaynaklar veya irtifak hakları teşkil etmekte, taşınırın mülkiyetinin kamuya geçirilmesi kamulaştırmanın konusuna girmemektedir.
Kamulaştırma işleminin aşamaları; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre kamulaştırma işlemleri, yararına kamulaştırma hak ve yetkisi tanınan kamu tüzelkişileri, kamu kurum ve kuruluşları ile gerçek ve özel hukuk tüzelkişileri tarafından yapılabilir. Kamulaştırma işlemlerinin aşamaları aşağıdaki gibi sıralanabilir: Kamu hizmetine yönelik proje hazırlanması, Kamu yararı kararının alınması, İdarenin kamulaştırma planını yapması ya da yaptırması, Kamulaştırılacak parsel malikleri ve adreslerinin tespit edilmesi, Tapu müdürlüğünce kamulaştırmaya konu taşınmazlar üzerine “kamulaştırma şerhi (idari şerh)” konulması, Kıymet takdir komisyonunun oluşturulması ve komisyon tarafından kıymet takdir raporunun oluşturulması, Uzlaşma komisyonunun oluşturulması, Taşınmaz malikine uzlaşma komisyonu ile görüşme için davet yazısının tebliğ edilmesi, Satın alma yoluyla kamulaştırma için pazarlık görüşmelerinin yapılması, Pazarlık görüşmesi sonucu anlaşma işlemleri ve anlaşmazlık durumunda anlaşmazlık tutanağının hazırlanması, Anlaşmazlık durumunda kamulaştırma bedel tespit ve tescil davasının açılması, Kesinleşen bedelin ödenmesi ve taşınmazın idare adına tescil edilmesi veya tapudan terkin edilmesi.
2942 Sayılı Kanunun 5’inci maddesinde kamu yararı kararı verebilecek merciler şekilde sıralanmıştır.
2942 Sayılı Kanun’un 7’inci maddesi kapsamında kamulaştıran idare tarafından tapu kütüğünün “beyanlar” sütununa kamulaştırma yapılacağına ilişkin idari şerh verilir.İdari şerhin konulmasının amacı ise idarenin kamulaştırma çalışmasına başladığı konusunda malik ve üçüncü tarafların bilgilendirilmesi ve tapu bilgileri alınan taşınmazların tapu kaydı üzerinde meydana gelebilecek değişikliklerden tapu müdürlüğünce haberdar edilmesini sağlamaktır.
Kamulaştırma yöntemleri Satın alma usulü, Tam kamulaştırma, Kısmen kamulaştırma, Irtifak hakkı tesisi, Trampa yoluyla kamulaştırma ve Acele kamulaştırma olarak sıralanabilir. Kamulaştırma yöntemlerinin neler olduğunu kısaca açmak istersek ;
1-Satın alma yöntemi; İdarelerin, tapuda kayıtlı olan taşınmazlarla ilgili olarak yapacakları kamulaştırma işlemlerinde satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esası getirilmiştir. Kamulaştırılan taşınmaz karşılığında kamulaştırmayı yapan idare tarafından bedelin nakden ödenmesi yoluyla yapılır.
2-Tam kamulaştırma; Literatürde bir taşınmazın tamamının kamulaştırılmasına tam kamulaştırma adı verilmektedir.
3-Kısmen kamulaştırma; Uygulamada bir taşınmazın tamamına kamu yararına gereksinim olabileceği gibi, bir kısmına da gereksinim duyulmakta veya parselin üzerinde irtifak hakkı tesisi yoluna gidilmektedir. 2942 Sayılı Kanun’un 12’inci maddesine göre bir kısmı kamulaştırılan parsellerin arta kalan kısımlarında olası değer değişimine ilişkin olarak üç farklı durum ortaya çıkabilmektedir.
a. Taşınmazın bir kısmının kamulaştırılmasından sonra kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, taşınmazın fiilen el kamulaştırılan kısmının takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarı olur.
b. Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır.
c. Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır. Bu kapsamda yapılacak indirime, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.
4- Irtifak hakkı tesisi; Mevzuata göre taşınmazın mülkiyetinin kısmen veya tamamen kamulaştırılması mümkün olduğu gibi, taşınmaz üzerinde irtifak hakkı tesisi yoluna da gidilebilmektedir. Taşınmazın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilmektedir.
5-Trampa yoluyla kamulaştırma; İdarenin kamulaştırma sürecinde kullanabileceği taşınmaz edinim yollarından biri de kamulaştırılan taşınmazların yerine taşınmaz verilmesi veya trampa (takas) uygulamasıdır.. Yalnız trampa ile kamulaştırma işleminde kamulaştırma bedeli olarak nakit para yerine idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazları verilir.
6- Acele kamulaştırma; Acele kamulaştırma usulü, kamulaştırma işleminin idari ve adli aşamalarının tamamlanmasının beklenmesinin sorunlara neden olması halinde, araziye el konulması, kamu hizmetlerinin kısa sürede ve kesintiye uğratılmadan sürdürülmesi ve kamulaştırma işleminin eş zamanlı olarak yürütülmesi olanağını sağlamaktadır. 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunun uygulanacağı yurt savunması hallerinde, aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde ve özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda acele kamulaştırma yapılabilmesi mümkündür.
Bedel tespit ve tescil davasının açılması ,Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hâkim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmazın değerinin tespit için mahallinde keşif yapar. bilirkişi kurulunca bedel takdirinde hem mahallinde yapılacak inceleme sonuçları, hem davalı ve davacının beyan ve talepleri, hem de daha önce idare tarafından yapılan ve dava dosyasına sunulan bütün belge ve bilgileri inceleyerek taşınmazın kıymet takdiri ve irtifak bedelinin tespit ve takdirini yapacaktır.
Kamulaştırmaya konu taşınmazın maliki tarafından, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir. İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları bulunmaktadır. İdare tarafından kamulaştırma belgelerinin mahkemeye verildiği günden itibaren otuz gün içinde maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir. İdare tarafından, bu kanun hükümlerine göre tespit olunan malike ve zilyede karşı açılan davaların görülmesi sırasında, taşınmazın gerçek malikinin başka bir şahıs olduğu anlaşıldığı takdirde, davaya bu gerçek malik, tapu malikinin daha önce öldüğü sabit olursa, mirasçıları da dâhil edilmek suretiyle devam olunur. Açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemeyecektir.
İdare kamulaştırmanın her safhasında kamulaştırma tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir. Kamulaştırmanın kesinleşmesinden sonra taşınmazların kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsisi lüzumu kalmaması halinde, keyfiyet idarece maliki veya mirasçılarına duyurulur. Bu duyurma üzerine maliki veya mirasçıları, kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte üç ay içinde ödeyerek taşınmazı geri alabileceklerdir. Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faizi ile birlikte ödeyerek, taşınmazını geri alabileceklerdir.
Kamulaştırmada yasak olan eylemler aşağıdaki gibidir.
a) Bilirkişilerin, kendilerine mahkemece takdir edilen ücret dışında herhangi bir suretle çıkar sağlamaları,
b) Mahkemece 10’uncu madde uyarınca yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmazın başkasına devir ve ferağ veya temliki,
c) Dava giderlerinin avukat veya dava vekilleri veya onlar adına hareket edenler tarafından kabullenilmesi,
d) Kamulaştırma bedelinin tamamının veya bir kısmının nakden veya başka bir şekilde, avukat veya dava vekili veya onlar adına hareket edenler tarafından mal sahibine önceden ödenmesi,
e) Kamulaştırma bedelinin tamamının veya bir kısmının avukat veya dava vekili veya onlar adına hareket edenlere ait olacağının kararlaştırılması,
f)Yukarıda yazılı bentlerde yasaklanan fiillerin avukat veya dava vekillerince bizzat veya aracı ile mal sahibine teklif edilmesi veya bunlara yardımcı olunması. Mal sahiplerinin bu yasaklara rağmen avukat veya dava vekillerine veya bu Kanuna göre görevlendirilenlere veya üçüncü şahıslara verdikleri paraları veya sağladıkları yararlar karşılığını bir yıl içinde geri almaya hakları vardır.
Kamulaştırmasız el atma ,Kamulaştırmasız el atma veya el koyma, bir haksız fiil niteliğinde olup, herhangi bir hukuki kural ve usule tabi değildir. Hiçbir işlem tesisine gerek yoktur. İdarenin özel mülkiyet konusu bir taşınmazı, kamulaştırmaya başvurmaksızın iradi ve gayri iradi bir şekilde fiilen işgal ederek bir kamu hizmetine tahsisi ve üzerinde kalıcı bir tesis gerçekleştirmesidir. Fiili el atmanın varlığından söz edebilmek için; (i) el atmanın kamusal hizmete tahsis amacıyla ve kalıcı nitelikte olması, (ii) müdahalenin taşınmazın malikinin, mülkiyet hakkını dilediği gibi kullanmasına engel teşkil etmesi ve (iii) taşınmazın mülkiyet ve tazminat davalarında davacının tapu maliki olması gerekir.
9) 2644 Sayılı Tapu kanunu ve ilgili mevzuat
Gayrimenkullerin tescilinde o gayrimenkul Devlete ait ise bulunduğu yerdeki en büyük mal memuru, hususi idareye ait ise vali, vakıflara ait ise vakıf müdürü veya memuru, belediyeye ait ise belediye başkanı, köye ait ise muhtar ve özel kanunla oluşmuş diğer tüzel kişiler ait ise bunların kanuni temsilcileri yetkilidirler. Tüzel kişilerin tapu işlemlerinde merkez veya şubelerinin bulundukları yerin en büyük mülkiye amirinden tüzüklerine göre gayrimenkul tasarrufuna izinli olduklarına ve tescil işini yapacak temsilcilerinin yetkili olduğuna dair alınacak belgenin ibraz edilmesi zorunludur.
Doldurma suretiyle özel mülkiyet adına arsa ve arazi kazanımının olmadığı gibi bu yerlerde kanunların izin vermediği yapı ve tesislerin de inşa edilemeyeceği açıktır. Bu arazilerin devletin hüküm ve tasarrufun altında olduğu, özel mülkiyete konu edilemeyeceği ve sadece kamusal amaçlar ile özelliği gereği kıyıda olması gereken tesislerin inşası ve işletmeciliğine bırakılacağı belirtilmelidir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; Noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur. Uygulamada şerh verilmesi konuları dikkat edilmesi gereken hususlardan olmakla birlikte arsa üzerindeki süresi geçmiş bir şerh (taşınmaz satış vaadi şerhi) kanunun ilgili maddesi gereği 5 yıl sonunda geçersiz olacaktır.
Tapu Sicili Tüzüğüne göre; arazi, bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler taşınmaz olarak kaydedilir. Arazi; sınırları hukuki ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçasıdır. Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tabidir. Bağımsız ve sürekli haklar; süresiz veya en az otuz yıl süreli olan ve tasarrufları kısıtlanmayan ve izne tabi kılınmayan bağımsız ve sürekli irtifak hakları, hak sahibinin yazılı istemi üzerine tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir. Tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar, üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü aynî veya kişisel hak kurulabilir.
Mirasçılık belgesi, Ölüm tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde tapu sicilinde miras intikalinin gerçekleşmemesi halinde tapu müdürlüğü, mirasçılık belgesi düzenlenmesi için yargıya başvurabilir. Tapu müdürlüğü mirasçılık belgesine göre tapu sicili kayıtlarını elbirliği mülkiyeti şeklinde tescil ederek güncelleştirir. Tapu müdürlüğünün bu yetki kapsamındaki başvuruları her türlü gider, vergi, resim veya harçtan muaftır.
10) 3402 Sayılı Kadastro kanunu
Her ilin merkez ilçesi ile o ile bağlı diğer ilçelerin idari sınırları içinde kalan yerler kadastro bölgelerini teşkil etmektedir. Kadastro bölgelerinin belirlenmesi; kadastroya açılacak bölgeler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün teklifi ve bağlı bulunduğu Bakanın onayı ile belirlenmektedir. Kadastrosuna başlanacak bölgeler, en az bir ay önceden Resmi Gazetede, Radyo veya Televizyonda, bölge merkezinde ve bölgenin bağlı olduğu ilde varsa yerel gazete ile ve ayrıca alışılmış vasıtalarla ilan edilir.
Kadastro komisyonu; kadastro müdürü veya yardımcısının başkanlığında, bir kadastro üyesi ve itirazın mahiyetine göre kontrol mühendisinden veya tasarruf kontrol memurundan oluşur. Kontrol mühendisinin bulunmaması halinde yerine fen kontrol memuru katılır. Ormanla ilgili itirazların incelenmesinde; itiraza konu parsellerin tespitinde görev almamış, Orman Genel Müdürlüğü taşra teşkilâtınca görevlendirilecek bir orman mühendisi ile tarım müdürlüklerince görevlendirilecek bir ziraat mühendisinin kadastro komisyonuna iştirak ettirilmesi zorunludur.
Kadastro çalışma alanı; belediye sınırları içerisinde bulunan her mahalle ile bu sınırlar dışındaki her köy ayrı bir çalışma alanıdır. Kadastrosuna başlanacak çalışma alanları, 15 gün önceden bölge merkezinde, çalışma alanında, komşu köy, mahalle ve belediyelerde alışılmış vasıtalarla ilan edilir. İlanın yapıldığı bir tutanakla tespit edilir. Bu ilanın yapıldığından, mahalli mülki amirine, mahalli kadastro ve hukuk mahkemelerine, tapu müdürlüğüne, maliye kuruluşuna, vakıflar idaresine, il özel idaresine, ilgisi var ise orman idaresi ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarının mahalli ünitelerine bilgi verilir. Bilgi yazısında, kadastrosuna başlanacak köy veya mahalle sınırları içerisinde taşınmazlarının bulunması durumunda, sınırlandırma ve tespitler sırasında değerlendirilmek üzere, bunlara ilişkin bilgi, belge ve haritalarının gönderilmesi istenir.
Kadastro tespitine itiraz nasıl gerçekleşir? Orman parsellerine, kadastro tutanaklarının düzenlendiği tarihten çalışma alanında ölçülecek orman parseli kalmadığına dair tutanağın düzenlendiği tarihe kadar, orman parselleri dışında kalan taşınmazlara ise kadastro tutanaklarının düzenlendiği tarihten kadastro ekibince çalışma alanında sınırlandırma ve tespit işlerinin bitirildiğine ve ölçülecek taşınmaz kalmadığına dair tutanağın düzenlendiği tarihe kadar itiraz edilebilir. İtiraz, kadastro müdürlüğüne veya kadastro teknisyenliğine verilen bir dilekçe ile yapılabileceği gibi, kadastro tutanağına yazdırılmak suretiyle de yapılabilir. Bir belgeye dayanmayan itirazların komisyonca incelenmesi mümkün olmadığından, kadastro müdürü tarafından belgeye dayanmayan itirazlı tutanaklar komisyona intikal ettirilmez ve bu husus itirazda bulunan kişilere yazılı olarak duyurulur. Bu duyuruda askı ilanı süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açma haklarının bulunduğu da belirtilir.
Kadastro tutanaklarının kesinleşmesi, tescili ve hak düşürücü süreler nedir? 30 günlük askı ilanı süresi dolduktan sonra, ilan süresi içerisinde dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler, kadastro tutanaklarının arka sayfasındaki ilgili sütunun boş bırakılan tarih kısmına askı ilanının başlama ve bitim tarihleri, bu sütunun altındaki boş kısma ise askı ilanının bitimini takip eden günün tarihi yazılmak suretiyle kadastro müdürü tarafından onaylanarak kesinleştirilir. Kesinleşmiş bulunan kadastro tutanakları ile kadastro mahkemesinin kesinleşmiş kararları, o çalışma alanı içinde düzenlenecek tapu kütüklerine kesinleşme tarihleri tescil tarihi olarak gösterilmek suretiyle 3 ay içerisinde tescil edilir. Kesinleşen sınırlandırma ve tespitlere karşı, kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıllık süre içerisinde genel hükümlere göre mahalli hukuk mahkemelerinde dava açılabilir. Bu süre geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açma hakkı ortadan kalkar.
Tapuda kayıtlı olan taşınmazların ve kayıtlı olmayanların tespiti farklıdır.
Kayıt Sahibi Adına Tespit: Kayıt maliki sağ ve taşınmazı tasarrufunda bulunduruyorsa kayıt maliki adına tespit yapılır.
Mirasçılar Adına Tespit: Tapu kaydı maliki ölü ve taşınmaz mirasçılarının tasarrufunda bulunuyorsa mirasçıları adına tespit yapılır.
Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların tespiti ise Kanunun 18’nci maddesi ile “orta malları, hizmet malları, ormanlar, Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ve özel kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmazlar” tapuda kayıtlı olsun veya olmasın kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisap edilemeyeceği hükmü getirilmiş .
Kamu Malları ;3402 Sayılı Kanunda, kamu hizmetinde kullanılan mallar, Kamunun ortak kullanımına ayrılan yerler, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerler ve ormanlar olmak üzere dört bölümde açıklanmıştır.
11) Yapı denetimi hakkında kanun ve uygulama yönetmeliği
Kentlerde, sağlıklı, yaşam kalitesi yüksek ve ulusal ve uluslararası yaşam standartları ile uyumlu yaşam çevrelerinin oluşturulması için gerekli ön koşullardan birisi de yapı denetiminin gerçekleştirilmesi ve bu denetimin kanun ve yönetmeliklerle tanımlı ve karara bağlanmış olmasıdır.
Yapı denetim kuruluşları aşağıda belirtilen görevleri yerine getirmekle yükümlüdür:
a) Proje müelliflerince hazırlanan, yapının inşa edileceği arsa veya arazinin zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini ilgili mevzuata göre incelemek, proje müelliflerince hazırlanarak doğrudan kendilerine teslim edilen uygulama projesi ve hesaplarını kontrol ederek, ilgili idareler dışında başka bir kurum veya kuruluşun vize veya onayına tabi tutulmadan, ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirmek.
b) Yapı denetimini üstlendiğine dair ilgili idareye taahhütname vermek, yapı ruhsatının ilgili bölümünü imzalamak, bu yapıya ilişkin bilgileri yapı ruhsatı düzenleme tarihinden itibaren yedi gün içinde Bakanlığa bildirmek.
c) Yapının, ruhsat ve ekleri ile mevzuata uygun olarak yapılmasını denetlemek.
d) Yapım işlerinde kullanılan malzemeler ile imalatın proje, teknik şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol etmek ve sonuçlarını belgelendirmek, malzemeler ve imalatla ilgili deneyleri yaptırmak.
e) Yapılan tüm denetim hizmetlerine ilişkin belgelerin bir nüshasını ilgili idareye vermek, denetimleri sırasında yapıda kullanılan malzeme ve imalatın teknik şartname ve standartlara aykırı olduklarını belirledikleri takdirde, durumu bir rapor ile ilgili idareye ve il sanayi ve/veya ticaret müdürlüklerine bildirmek.
f) İşyerinde, çalışmaların, iş sağlığı ve güvenliği mevzuatına göre düzenlenmesi gereken sağlık güvenlik planına uygun olarak yapıldığını kontrol etmek ve gerekli tedbirlerin alınması için yapı müteahhidini yazılı olarak uyarmak, uyarıya uyulmadığı takdirde durumu ilgili Çalışma ve İş Kurumu il müdürlüğüne bildirmek.
g) Ruhsat ve eklerine aykırı uygulama yapılması halinde durumu üç iş günü içinde ilgili idareye bildirmek.
h) Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili idareye rapor vermek.
i) Zemin, malzeme ve imalata ilişkin deneyleri, şartname ve standartlara uygun olarak laboratuvarlarda yaptırmak.
Yapı denetim kuruluşlarının sorumlulukları ve yapılamayacak işleri ;
a. Bu kanunun uygulamasında yapı denetim kuruluşları imar mevzuatı uyarınca öngörülen fenni mesuliyeti ilgili idareye karşı üstlenir.
b. Yapı denetim kuruluşları, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi ile birlikte yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından dolayı yapı sahibi ve ilgili idareye karşı, kusurları oranında sorumludurlar. Bu sorumluluğun süresi; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır.
c. Yapıda yapı kullanma izni alındıktan sonra ilgili idareden izin alınmadan yapılacak esaslı tadilattan doğacak yapı hasarından, izinsiz tadilat yapan sorumludur.
d. Yapı denetim kuruluşu yazılı ihtarına rağmen yapı sahibi tarafından önlemi alınmayan parsel dışında meydana gelen ve yapıda hasar oluşturan yer kayması, çığ düşmesi, kaya düşmesi ve sel baskınından doğan hasarlardan sorumlu değildir.
e. Yapı denetim kuruluşlarının yöneticileri, ortakları, denetçi mimar ve mühendisleri ile proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi; bu Kanunun uygulanmasından dolayı ortaya çıkan yapı hasarından sorumludur.
f. Yapı denetim kuruluşu, denetim faaliyeti dışında başka ticari faaliyete bulunamaz. Bu kuruluşun denetçi mimar ve mühendislerinin, denetim faaliyeti süresince başkaca mesleki ve inşaat işleri ile ilgili ticari faaliyette bulunmaları yasaktır.
Denetim faaliyetinin durdurulması ve izin belgesinin iptali Yapı denetim kuruluşlarından, a. Bu Kanunda öngörülen esaslara göre denetim görevini yerine getirmedikleri anlaşılanların, b. Son 3 yıl içinde üç defa olumsuz sicil alanların c. Başka ticari faaliyette bulunma ve yapı denetim kuruluşunda görev alanların, görevden ayrıldıklarının Bakanlığa bildirilmesi hükümlerine aykırı hareket ettiği belirlenenlerin. Denetim faaliyeti, yapı denetim komisyonunun teklifi üzerine Bakanlıkça bir yıla kadar durdurulur ve belgesi geçici olarak geri alınır. Durdurma kararı, Resmî Gazetede ilan edilir ve sicillerine işlenir. Denetim faaliyetinin geçici olarak durdurulmasına neden olan yapı denetim kuruluşunun mimar ve mühendisleri, bu süre içerisinde başka ad altında dahi olsa hiçbir denetim faaliyetinde bulunamaz.
12) Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun ve uygulama yönetmeliği
Kanunun amacı, kanunun ilk maddesinde “afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.” olarak açıklanmaktadır.
Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince onbeş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.
Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir. Bakanlığın talebi üzerine; Millî Savunma Bakanlığı İskân İhtiyaçları İçin Sarfiyat İcrası ve Bu Bakanlıkça Kullanılan Gayrimenkullerden Lüzumu Kalmayanların Satılmasına Salâhiyet Verilmesi Hakkında Kanun ve Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında bulunan yerler de dâhil olmak üzere, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında olup Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan; a. Kamu idarelerine tahsisli olanlar, Cumhurbaşkanı kararıyla, b. Kamu idarelerine tahsisli olmayanlar, ilgili kamu idaresinin görüşü alınarak, Bakanlığa tahsis edilir veya Bakanlığın talebi üzerine TOKİ’ye ve İdareye bedelsiz olarak devredilebilir.
Tahliye ve yıktırma, Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.
Riskli alanın tespiti Riskli alan;
a) Alanın, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığına dair teknik raporu,
b) Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı sınırlandırma haritasını, varsa uygulama imar planını,
c) Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesini,
ç) Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritasını,
d) Zemin yapısı sebebiyle riskli alan olarak tespit edilmek istenilmesi halinde yerbilimsel etüt raporunu,
e) Alanın özelliğine göre Bakanlıkça istenecek sair bilgi ve belgeleri, ihtiva edecek şekilde hazırlanmış olan dosyaya istinaden ve Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenir ve teklif olarak Cumhurbaşkanına sunulur.
Bakanlıkça;
a) Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde;
1) Planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması,
2) İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması,
3) Altyapı veya üstyapıda hasar meydana gelmiş olması, sebeplerinden birinin veya bir kaçının bir arada bulunması halinde,
b) Üzerindeki toplam yapı sayısının en az % 65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda, uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenen alanlar, riskli alan olarak belirlenmek üzere teklif olarak Cumhurbaşkanına sunulur. TOKİ veya İdare, riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Bakanlıkça, uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur. Riskli alan belirlenmesi için alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak Cumhurbaşkanına sunulur. Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı riskli alana ilişkin görüşünü on beş gün içerisinde bildirir.
Riskli yapılar, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir. Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.
Riskli yapıların yıktırılması Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister. İdarece;
a) Altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir.
b) Yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine, yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına ve yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içerisinde düzenlenir.
c) (a) bendinde verilen bu süre içerisinde riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir ve riskli yapılar, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.
ç) (a) ve (c) bentlerinde belirtilen şekilde verilen süreler içinde riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması hâlinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. İdarenin talebi üzerine, ilgili kurum ve kuruluşların riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetleri durdurması zorunludur. Maliklere verilen süreler içerisinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.
Riskli yapı tespitlerine karşı yapılacak itirazları değerlendirmek üzere, ihtiyaca göre Bakanlıkça gerekli görülen yerlerde yeteri kadar teknik heyet teşkil edilir.
13) Taşınmaz kiralarına ilişkin mevzuat
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kiraya Verenin ,Teslim Borcu ,Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu , Yan Giderlere Katlanma Borcu ve Kiralananın Teslim Anındaki ve Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden Sorumludur.
Kiracının Borçları ;
i. Kira bedelini ödeme borcu: Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Temerrüt durumunda kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
ii. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu: Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.
iii. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu: Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılarak işlem yapılması esas olacaktır.
iv. Ayıpları kiraya verene bildirme borcu: Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.
v. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu: Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.
Sözleşmenin Sona Ermesi bir kaç şekilde olur.
i. Sürenin geçmesi
ii. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi
iii. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında Taraflardan her biri, bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.
Sözleşmenin sona ermesinin nedenlerinden biri de olağanüstü fesih uygulamasıdır. Bunun temel sebepleri aşağıdaki gibi sayılmıştır: b) Kiracının iflası c) Kiracının ölümü
Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin genel hükümler ve sözleşmenin sona ermesi:
i. Bildirim yoluyla: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
ii. Dava yoluyla: dava kiraya verenden kaynaklanan sebepler, yeni malikin gereksinimi ve kiracıdan kaynaklanan sebeplere dayanır. Bunların kapsamı aşağıda özet olarak açıklanmıştır:
a) Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle: Kiraya verenin gereksinim, yeniden inşa ve imar gerekçeleri sözleşmenin sona ermesini isteme hakkı vardır. Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir
b) Yeni malikin gereksinimi: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
c) Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Yeniden Kiralama Yasağı; Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.
Kamu taşınmazlarının kiralanması ;Devlet İhale Kanununun 1’inci maddesinde genel bütçeye dâhil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin, kira işlerinin bu Kanun hükümlerine göre yürütüleceği belirtilmiştir. Kanunun 53’üncü maddesinde de “Bütün ihaleler bir sözleşmeye bağlanır. Sözleşme idare adına ita amiri tarafından imzalanır. Bu Kanunda belirtilen özel hallerde sözleşme yapılması zorunlu değildir” hükmü bulunmaktadır. Bu nedenle bu Kanun uyarınca yapılan kira işlemlerinde sözleşme düzenlenmesi bir zorunluluktur.
14) Emlak vergisi kanunu
Kanundaki bina tabiri, yapıldığı madde ne olursa olsun gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın hepsini kapsar. Bu kanunun uygulanmasında Vergi Usul Kanununda yazılı bina mütemmimleri de bina ile birlikte nazara alınır. Yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz. 213 Sayılı Vergi Usul Kanununa göre; belediye sınırları içindeki binaların ve belediye kuruluşu bulunmayan yerlerde köy ve mahalle topluluğu içindeki binaların bütünleyici olan arazi ile nerede olursa olsun ticaret ve sanata tahsis edilmiş binalarla birlikte kullanılan arazi, vergi değerinin tayininde binayı bütünleyen arazi sayılır. Binayı çevreleyen ve kullanış tarzı itibariyle bina ile birlik teşkil eden avlu, bahçe ve benzeri arazi de binanın bütünleyicisi sayılacak, buna karşılık binadan ayrı olarak kullanılması kabil olan ve bina ile birlik teşkil etmeyen bahçe ve benzeri arazi, arsa veya arazi olarak değerlenecektir. Bina vergisinin mükellefi, binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler olup, bunlar doğan vergiyi öder. Bir binaya paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.
Bina Vergisi Mükellefiyetinin Başlaması ve Bitmesi; Bina vergisi mükellefiyetinin başlaması ve bitişi, arazi ve arsa vergisinden farklı özellik göstermektedir. Mevzuata göre bina vergisinin mükellefiyeti; Vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi, Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamındaki binaların değerinde %25’i aşan oranda bir artma veya eksilme olması halinde bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi, Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi, Muafiyetin son bulduğu tarihi, takip eden bütçe yılından itibaren başlar. Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer. Oturulması ve kullanılması kanunların verdiği yetkiye dayanılarak yasak edilen binaların vergileri, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re’sen tespit edilmesi üzerine, bu olayların vukua geldiği tarihlerden sonra gelen taksitlerden itibaren, bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz.
Arazi vergisinin konusu ve mükellefi ;Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalar bu kanun hükümlerine göre Arazi Vergisine tabidir. Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır. Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin bu kanuna göre arsa sayılacağı Cumhurbaşkanı kararı ile belli edilir. Aksine hüküm olmadıkça bu kanunun diğer maddelerinde yer alan arazi tabiri arsaları da kapsar (Md.12).
Arazi Vergisini, arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenler öder. Bir araziye paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar. Mülkiyeti ihtilaflı bulunan arazi için, araziye tasarrufta bulunmayan kişiler tarafından ödenen Arazi Vergileri, ihtilafın ödeme yapan aleyhine sonuçlanması halinde ihtilafla ilgili bulunanların karar tarihinden itibaren bir yıl içerisinde başvurmaları şartıyla kendilerine ret ve iade olunur (Md.13).
Arazi vergisinde mükellefiyetin başlaması ve bitmesi; Vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi, Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamındaki binaların değerinde %25 i aşan oranda bir artma veya eksilme olması halinde bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi, Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi, Muafiyetin sukut ettiği tarihi, takip eden bütçe yılından itibaren başlar. Vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan araziden dolayı mükellefiyet, bu olayın vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer. Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle yanan, yıkılan binaların arsalarına ait vergiler, bu olayların vukua geldiği tarihleri takip eden bütçe yılından itibaren iki yıl süre ile alınmaz. Üzerine bina yapılan arsanın Arazi Vergisi mükellefiyeti, inşaatın bittiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren sona erer.
Bildirim dışı kalan bina ve arazinin vergi ve cezalarında zamanaşımı, bu bina ve arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi takip eden yılın başından itibaren başlar.
15) Gayrimenkullerin alım satım ve inşa kazançlarının vergilendirilmesi
Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa kazançlarının vergilendirilmesi genel olarak aşağıda belirtilen kanunlarda düzenlenmiştir. Bunlar;
• Gelir Vergisi Kanunu,
• Kurumlar Vergisi Kanunu
• Katma Değer Vergisi Kanunu’dur.
Gelir Vergisi Kanunu gerçek kişilere, Kurumlar Vergisi kanunu ise Kurumlara yönelik vergi işlemlerini düzenlemektedir. Bu kısımda her üç kanunda gayrimenkul alım-satım ve inşa kazançlarının vergilendirilmesine ilişkin aşağıda özet olarak sunulmaktadır.
1)Gelir vergisi Gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tâbidir. Gelir bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır. Mevzuatta açıkça gelir vergisinin temel unsurları aşağıdaki gibi sıralanmıştır:
Gelire giren kazanç ve iratlar şunlardır: Ticarî kazançlar, Ziraî kazançlar, Ücretler, Serbest meslek kazançları, Gayrimenkul sermaye iratları, Menkul sermaye iratları, Diğer kazanç ve iratlar. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, yukarıda yazılı kazanç ve iratlar gelirin tespitinde gerçek ve safi miktarları ile nazara alınır.
Gelir verginin Mükellefiyeti;
Tam Mükellefiyet; Aşağıda yazılı gerçek kişiler Türkiye içinde ve dışında elde ettikleri kazanç ve iratların tamamı üzerinden vergilendirilirler:
Türkiye’de yerleşmiş olanlar;
Resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları
Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler sadece Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilirler.
Gayrimenkullerin alım satım ve inşasından elde edilen kazançlar, niteliklerine göre iki şekilde vergiye tabi tutulurlar. Bunlar; (i) ticari kazanç ve (ii) diğer kazanç ve iratlardır.
Ticari Kazanç: Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır. Bu kanunun uygulanmasında, aşağıda yazılı kazançlar ticari kazanç sayılır. Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden, Satın alınan veya trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazançlar.
2)Kurumlar vergisi kanunu: Verginin Konusu ve Mükellefleri Aşağıda sayılan kurumların kazançları, kurumlar vergisine tâbidir:
a) Sermaye şirketleri.
b) Kooperatifler.
c) İktisadî kamu kuruluşları.
d) Dernek veya vakıflara ait iktisadî işletmeler.
e) İş ortaklıkları. Kurum kazancı, gelir vergisinin konusuna giren gelir unsurlarından oluşur.
Kurumlar vergisi mükellefleri de aşağıdaki gibi sıralanabilir:
Sermaye şirketleri ,İktisadî kamu kuruluşları
Dernek veya vakıflara ait iktisadî işletmeler ve İş ortaklıkları
Tam mükellefiyet: Kanunun 1’nci maddesinde sayılı kurumlardan kanunî veya iş merkezi Türkiye’de bulunanlar, gerek Türkiye içinde gerekse Türkiye dışında elde ettikleri kazançların tamamı üzerinden vergilendirilirler.
Dar mükellefiyet: Kanunun 1’nci maddesinde sayılı kurumlardan kanunî ve iş merkezlerinin her ikisi de Türkiye’de bulunmayanlar, sadece Türkiye’de elde ettikleri kazançları üzerinden vergilendirilirler.
3)Katma değer vergisi kanunu Verginin Konusu Türkiye’de yapılan aşağıdaki işlemler katma değer vergisine tabidir:
1. Ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler,
2. Her türlü mal ve hizmet ithalatı,
3. Diğer faaliyetlerden doğan teslim ve hizmetler:
Posta, telefon, telgraf, teleks ve bunlara benzer hizmetler ile radyo ve televizyon hizmetleri,
Her türlü şans ve talih oyunlarının tertiplenmesi ve oynanması,
Profesyonel sanatçıların yer aldığı gösteriler ve konserler ile profesyonel sporcuların katıldığı sportif faaliyetler, maçlar, yarışlar ve yarışmalar tertiplenmesi, gösterilmesi,
Müzayede mahallerinde ve gümrük depolarında yapılan satışlar ile 5300 sayılı Tarım Ürünleri Lisanslı Depoculuk Kanununa göre düzenlenen ürün senetlerinin, senedin temsil ettiği ürünü depodan çekecek olanlara teslimi,
Boru hattı ile ham petrol, gaz ve bunların ürünlerinin taşınmaları,
Gelir Vergisi Kanununun 70’inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri,
Genel ve katma bütçeli idarelere, il özel idarelerine, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birliklere, üniversitelere, dernek ve vakıflara, her türlü mesleki kuruluşlara ait veya tabi olan veyahut bunlar tarafından kurulan veya işletilen müesseseler ile döner sermayeli kuruluşların veya bunlara ait veya tabi diğer müesseselerin ticari, sınai, zirai ve mesleki nitelikteki teslim ve hizmetleri,
Rekabet eşitsizliğini gidermek maksadıyla isteğe bağlı mükellefiyetler suretiyle vergilendirilecek teslim ve hizmetler.
Katma değer verginin ödemesi beyanname vermek mecburiyetinde olan mükellefler ile vergi kesmekle sorumlu tutulanlar, bir vergilendirme dönemine ait katma değer vergilerini beyanname verecekleri ayın yirmi altıncı günü akşamına kadar ödemeye mecburdurlar. Götürü usulde vergilendirilen mükelleflerin katma değer vergisi, Gelir Vergisi Kanununun götürü vergilendirmeye ilişkin usul ve esasları ile vergilendirme dönemine ait hükümleri çerçevesinde tarh ve tahakkuk ettirilerek, götürü gelir vergisinin ödeme süreleri içinde ödenir.
Katma değer vergisinde 3 adet istisna vardır. Bunlar Kültür ve eğitim amacı taşıyan istisnalar, Sosyal Amaç Taşıyan İstisnalar ve Askeri Amaç Taşıyan İstisnalardır.
16) Gayrimenkullerin kiraya verilmesinden elde edilen kazançların vergilendirilmesi
Gayrimenkullerin kiraya verilmesinden elde edilen kazançların vergilendirilmesi genel olarak aşağıda belirtilen kanunlarda düzenlenmiştir. Bunlar; Gelir Vergisi Kanunu, Kurumlar Vergisi Kanunu ve Katma Değer Vergisi Kanunu’dur. Gelir Vergisi Kanunu gerçek kişilere, Kurumlar Vergisi kanunu ise Kurumlara yönelik vergi işlemlerini düzenlemektedir. Gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tabidir. Gelir bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır.
Gelirin unsurları işe aşağıdaki gibi sıralanabilir: Gelire giren kazanç ve iratlar şunlardır: Ticari kazançlar, Zirai kazançlar, Ücretler, Serbest meslek kazançları, Gayrimenkul sermaye iratları, Menkul sermaye iratları, Diğer kazanç ve iratlar.
Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, yukarıda yazılı kazanç ve iratlar gelirin tespitinde gerçek ve safi miktarları ile nazara alınır.
Mükellefiyet
Tam Mükellefiyet; aşağıda yazılı gerçek kişiler Türkiye içinde ve dışında elde ettikleri kazanç ve iratların tamamı üzerinden vergilendirilirler: Türkiye’de yerleşmiş olanlar; Resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları
Dar Mükellefiyet; Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler sadece Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilirler.
Gayrimenkullerin kiraya verilmesiyle ilgili istisnalar; Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2018 yılı için 4.400 TL si, Gelir Vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz. Ticari, zirai veya mesleki kazancının yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile İstisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği; (i) ücret, (ii) menkul sermaye iradı, (iii) gayrimenkul sermaye iradı ile (iv) diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanmazlar. Kira gelirlerinde istisna uygulaması sadece konutlardan elde edilen kira gelirleri için geçerlidir. İşyerinin kiraya verilmesinden elde edilen gelirlere bu istisna uygulanamaz.
Gayrimenkul Sermaye İratları nelerdir?
Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır: Arazi, bina unların mütemmim cüzileri ve teferruatı. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar. Yukarıda sayılan gelirlerin ticari işletmeler tarafından elde edilmiş olması durumunda, ticari kazanca dahil edilmesi gerekmektedir.
17) Türkiye değerleme uzmanları birliği statüsü
Birliğin merkezi ve merkez dışı teşkilatı: Birliğin merkezi İstanbul’dadır. Birlik, yurt içinde gerekli teşkilatı kurabilir.
Birliğin amacı: Gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini, Birlik üyelerinin dayanışma ve değerleme faaliyetlerinin gerektirdiği özen ve disiplin içinde çalışmalarını, üyelerin mesleki menfaatlerinin korunmasını, haksız rekabetin önlenmesini, mesleki konularda üyelerin aydınlatılmasını ve eğitilmesini sağlamak üzere Kanun ve bu Statü ile verilen görevleri yerine getirmektir.
Birliğin görev ve yetkileri: Birlik amaçlarını ve bu amaçlara yönelik olarak yapacağı diğer faaliyetleri gerçekleştirmek üzere aşağıda belirtilen görevleri yerine getirir ve yetkileri kullanır:
a) Gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere araştırmalar yapmak, tanıtım, seminer, toplantı, eğitim, reklam faaliyetleri düzenlemek, sertifika vermek ve üyelerin sicil bilgilerinin tutulmasını sağlamak.
b) Birlik üyeleri tarafından yürütülen faaliyetlerin adil ve dürüst olması, iş ahlakının ve Birlik üyelerinin dayanışma ve mesleğin gerektirdiği özen ve disiplin içinde çalışmalarının sağlanması amacıyla değerleme standartları ve meslek kuralları oluşturarak Kurula bildirmek.
c) Haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri almak.
d) Kendisine mevzuatla verilen veya Kurul tarafından belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek ve denetlemek.
e) Kanunda yer alan idari para cezaları ile bu Statüde öngörülen disiplin cezalarını vermek.
f) Mesleki gelişmeleri, idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek üyeleri aydınlatmak, mesleki konularda ilgili kurum ve kuruluşlara görüş bildirmek ve ilgili konularda üyeleri temsilen ilgili kuruluşlarla işbirliği yapmak.
g) Üyeleri arasında mesleki dayanışmayı güçlendirmek.
h) Üyelerinin faaliyetlerini kolaylaştırmak ve değerlemenin kalitesini artırmak üzere bölgesel ve ülke genelinde gayrimenkul değerleri konusunda veri analiz raporları oluşturmak ve yayımlamak amacıyla gayrimenkul bilgi merkezi kurmak.
i) Birliğe iletilmesi zorunlu olan konut finansmanı kapsamında yapılan değerlemelere ilişkin bilgilerin, Birliğe gönderilmesine ve bunların kayıtlarının tutulmasına ilişkin usul ve esasları belirlemek.
j) Üyelerinin Kanun kapsamındaki faaliyetleri ile üyelerince müşterilerine verilecek değerleme hizmetlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarının çözümüne yardımcı olmak, uyuşmazlıkların ve itirazların, değerlemenin standartlara uygunluğunun gözden geçirilmesi yoluyla çözümüne yönelik komite çalışması yapmak.
k) Üyeleri hakkında yapılan şikâyetleri değerlendirmek ve yapılan işlemin sonuçlarını Kurula bildirmek.
l) Yabancı ülkelerin, değerleme konusunda faaliyet gösteren dengi kuruluşları ile her türlü işbirliği yapmak.
m) Amacıyla ilgili konularda, ilgili mevzuat çerçevesinde ulusal veya uluslararası mali, iktisadi ve mesleki kurum, kuruluş ve ortaklıklara üye olmak ve/veya hissedar olarak katılmak.
n) Birliğin iştiraki olan kurumlarda Birliği temsil etmek. o) Kanun çerçevesinde oluşturulan Türkiye Sermaye Piyasaları Birliğinde, yönetim kurulu düzeyinde Birliği temsil etmek.
p) Kurul tarafından belirlenen diğer işleri yerine getirmek. Birlik, alacağı kararlarda ve yapacağı düzenlemelerde Kanuna, bu Statüye, Kurulun düzenlemeleri ile ilgili mevzuata uymakla yükümlüdür. Kurul, mevzuata aykırılık tespit etmesi halinde Birlikten, yapılan düzenlemelerin iptal edilmesini veya düzenlemelerde değişiklik yapılmasını isteyebilir. Birlik üyeleri, bu madde kapsamında Birlik tarafından talep edilen her türlü bilgi ve belgeyi vermekle yükümlüdür.
Yönetim kurulu ayda en az bir kez toplanır. Yönetim kurulu ayrıca Birlik işleri ihtiyaç gösterdikçe yönetim kurulu başkanı, yönetim kurulu başkanının bulunmaması halinde ise başkan vekilinin çağrısı üzerine toplanır. Her yönetim kurulu üyesi, yönetim kurulunun toplantıya çağrılmasını yazı ile yönetim kurulu başkanından isteyebilir. Yönetim kurulunun toplanabilmesi için üyelerden en az beşinin toplantıya katılması gerekir. Kararlar, yönetim kurulu üyelerinin en az dördünün olumlu oyuyla alınır. Yönetim kurulu üyeleri, doğrudan veya dolaylı olarak kendilerini, üstsoyundan ve altsoyundan biriyle eşi ve üçüncü derece dahil kan ve kayın hısımlarını ve varsa görev yaptıkları değerleme kuruluşunu veya çalışanlarını ilgilendiren kararların alınmasında toplantılara katılamaz ve oy kullanamazlar. Yönetim kurulu toplantılarında alınan kararlar bir tutanağa bağlanır ve en geç bir ay içinde karar defterine yazılıp başkan ve toplantıya katılan üyelerce imzalanır.
Denetleme kurulu, genel kurul tarafından yönetim kurulu üyesi olmayan değerleme uzmanı adaylar arasından seçilen üç asıl ve üç yedek üyeden oluşur. Aynı değerleme kuruluşundan birden fazla kişi aynı anda denetleme kurulunda yer alamaz. Denetleme kurulu üyelerinin görev süresi iki yıldır. Denetleme kurulu üyelerinin herhangi bir nedenle lisanslarının kurul tarafından süreli veya süresiz olarak iptal edilmesi halinde üyelikleri kendiliğinden sona erer. Denetleme kurulu, Birliğin bütün hesapları ve işlemlerini inceleyerek Birliğin çalışmaları hakkındaki görüşlerini bir raporla genel kurulun olağan toplantılarına sunmakla görevlidir.
Opmerkingen